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能带来稳定成交量的才是合理价格

发布时间:2012年03月31日 15:42 | 进入复兴论坛 | 来源:茂名日报 | 手机看视频


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  能带来稳定成交量的才是合理价格

  楼评

  温家宝总理在两会记者会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,今年的政府工作报告也提出,要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”,也就是说,“降价”的目标已经越来越明确。

  房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标

  什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应,很容易让人想起一个专业术语——“房价收入比”,指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3—6倍之间为合理区间。如果按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例,房价收入比达到了15倍以上。

  山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为,如果以90平方米为住房标准,当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。

  能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格

  据业内介绍,2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米,商品房销售额59119亿元,粗算平均售价5379元/平方米。细看成本,2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,土地成交价款8049亿元,粗算可得土地成本为1963元/平方米,约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米,约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。

  要使房价进一步回归合理,从成本角度看,还需要土地价格进一步下降。

  作为开发商的一员,旭辉集团副董事长林伟表示,什么时候成交量连续几个月企稳了,说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。

  “合理”的关键是居民可承受

  除了房价收入比和成本以外,计算房价租金比,对比CPI、收入增长、GDP,考察银行可承受的风险等方式,也常被用来观察一个地区的房价是否合理。

  普通居民是否可承受,也将是判断房价是否合理的重要标准。“按照现在的房价分析,特别是七八个大城市的房价,如果继续上涨下去,将来泡沫很难处理。一旦泡沫破灭,对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心,让房价降下来。”住建部部长姜伟新近日表示。

  江苏省建设厅厅长周岚认为,政府要促进房价进一步回归到合理水平,还要进一步完善住房供应结构,引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房,从而拉低整体房价。

  周岚说,房价不再暴涨暴跌的时候,购房者的心态和预期也才能稳定,这样的楼市才是健康的楼市。

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