承租人能主张优先购买权吗？_新闻台

　　读者来信：

　　2010年9月，我委托某房屋中介公司出售私产房一套，挂牌价格为118万元，后中介公司员工家属米某想买我的房屋，经协商未就价格达成一致，但我同意暂时将房屋租给了米某。去年4月，在中介公司撮合下，庞某与我洽谈购房，我带庞某和中介看房时，米某也在场，并未表示要购买。几天后，我、庞某、中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定将该房屋以117万元的价格转让给庞某。庞某为了少交契税，请求我在双方与房管局签订并备案的《房产买卖合同》中约定合同价款为105万元，差价部分单独支付，我同意其请求。当我通知米某腾房时，遭到拒绝，其声称我与庞某的交易侵犯了他的优先购买权，要求以105万元价格购买我的房屋。请问律师，我是否侵犯了米某的优先购买权，米某有权以105万元价格买我的房屋吗？我与庞某之间签订的《房产买卖合同》是否有效？冯树

　　律师解答：

　　冯先生您好。通过您的叙述，我们认为您并未侵犯米某的优先购买权，米某无权要求以105万元价格购买您的房屋。但您与庞某之间签订的《房产买卖合同》可能因涉嫌以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益而归于无效。

　　首先，关于您是否侵犯承租人米某优先购买权的问题。

　　承租人享有的优先购买权，是指房屋承租人基于租赁关系，在所有人出卖房屋时享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第230条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该条规定，判断承租人优先购买权是否受到侵犯，有两项标准：其一，出租人在出卖房屋之前是否履行了通知义务；其二，承租人在同等条件下是否愿意购买房屋，两项标准缺一不可。

　　就您是否履行了通知义务来看，一方面，您在将房屋租赁给米某时，其已明确知道您有卖房的意思表示，也知道您卖房的报价；另一方面，在您带庞某和中介公司人员看房时，米某在场，您已经向其告知卖房的意向和价格，其并未表示同意购买。因此可以判断您在卖房之前已经履行了通知义务。

　　从同等条件的价格来看，究竟应以实际价格117万元为准，还是应以在房管局签订的《房产买卖合同》上约定的价格，也即备案价格105万元为准。我们认为，应当以您与庞某约定的真实意思表示即实际价格为准来认定同等条件，因真实意思表示是民事法律行为的核心要素，当备案合同中显示价格与真实的约定不一致时，应以双方真实意思表示为准。

　　综合上述两点，您未侵犯米某的优先购买权，米某无权要求以105万元价格购买您的房屋。

　　其次，关于您与庞某签订的《房产买卖协议》的效力问题。

　　现实生活中，二手房交易的买卖双方为追求利益最大化，达到少交房屋契税或个税等税费的目的，往往在房管局签订并备案的房屋买卖合同中约定较低的价格，双方就真实价格另行约定和交易，这样的合同很容易产生纠纷，这样的做法也是违法的。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害国家利益。一旦出现纠纷，一方当事人起诉，很可能构成《合同法》第52条关于无效合同的规定情形，被认定为无效合同。

　　国鹏律师事务所李宁张皆娜

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