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增值税计提拖累业绩 陆家嘴转型房产+物业租赁

发布时间:2012年03月17日 19:13 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  2011年陆家嘴(600663)营业收入保持较快的增长势头,但是由于大幅计提土地增值税清算准备金,公司净利润出现下滑。目前,公司已确定从“地产+房产”向“房产+物业租赁”的模式转型。业内预计,2012年将是公司转型之年,不过由于逐步淡出的土地批租业务拥有较高的毛利率,公司未来的毛利率水平将有所下滑。

  增值税计提拖累业绩

  陆家嘴2011年实现营业总收入41.66亿元,同比增长51.29%;实现净利润9.85亿元,同比下降17.35%;每股收益0.53元。公司拟每10股派发1.5元,共计分派现金股利2.80亿元。

  年报显示,2011年公司其他应付款达到57.13亿元,同比增长了71.48%,主要为土地增值税清算准备金增加了7.22亿元。受此影响,公司成本中的营业税金及附加项目达到12.04亿元,同比增长了4.77倍,成为影响业绩的重要因素。

  由于成本增长,公司毛利率出现大幅下滑。全年综合毛利率仅为56%,较上年下降了8个百分点。其中,土地批租的毛利率仅为57.56%,较去年同期减少了24.75个百分点,下降幅度十分明显。

  从公司2011年实现的营业收入来看,主要来源于塘东地块的土地批租收入17亿元以及房地产结算收入和出租收入各10亿元。对此,中金公司分析认为,公司对土地批租项目计提了7.2亿元的土地增值税清算准备金,而过去五年来公司计提的土地增值税合计额仅为3.3亿元。未来土地批租将淡出公司的主营业务,此次较为充分的计提虽然对2011年业绩造成了负面影响,但将保证未来盈利的释放。

  转型商业地产开发运营

  目前,陆家嘴已经明确定位为商业地产开发及运营商,正从“地产+房产”向“房产+物业租赁”的模式转型。

  从公司2011年收入来看,房地产租赁业务实现营业收入9.69亿元,占营业收入的比重为23.25%。申银万国研究显示,2009年以来,公司竣工开业办公楼进入成熟期,租赁收入已从2009年的4.7亿元增长至2011年的9.7亿元,租赁毛利率也从2009年的27%提升至68%,超过浦东金桥、中国国贸等商业地产公司租赁毛利率。

  目前,陆家嘴长期在营甲级写字楼共8幢,总建筑面积超过38万平方米。截至2011年末,运营一年及以上的甲级写字楼平均租金达6.71元/平方米/天,平均出租率为93%。公司长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过23万平方米,平均租金达3.77元/平方米/天,平均出租率为92%。此外,公司在营的商铺物业总建筑面积超过8万平方米,平均出租率均在90%以上。

  公司表示,计划2012年土地和房产销售收入(含预收款)不低于40亿元。包括公司持股50%及以上的下属公司在内,全年物业租赁收入不低于17.5亿元,物业管理及服务性收入不低于6亿元。

  中金公司认为,公司的战略转型将在2012年基本完成,将全面转变为持有物业和出售物业并举的营业模式,并逐渐退出土地批租业务。不过,由于土地批租业务有60%-80%的较高毛利率水平,公司未来的毛利率将回落6-7个百分点至42%左右。公司写字楼及商业物业租赁未来两年租金收入将保持15%左右的同比增长,房产销售将加快步伐,但在短期内难以弥补土地批租业务的收入。 记者 于萍

  (来源:中国证券报)

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