　　近期有些城市出台了房地产微调措施，尽管难逃被叫停的命运，但也表明，在现行框架下，地方政府短期内无法转变对土地财政的依赖，放松房地产调控的冲动仍存。事实上，短期措施无法遏制地方政府依赖土地财政的冲动，也无法解决房地产供求关系的失衡。因此，房地产调控需要长效制度建设逐渐完善和跟进，否则短期措施一旦退出，房地产市场仍将在布满荆棘的老路上踏步。

　　长期制度建设是一个系统工程，需要多层次多方面的制度创新同步推进并加快配套改革。笔者认为，完善房地产市场长效机制至少要将以下四个方面作为着力点。

　　一是要进一步厘清房地产领域中政府与市场的职能边界，进而完善住房保障体系，在政府托底的基础上发挥市场机制作用。这就需要完善住房供给体系，满足不同群体多层次住房需求；加大保障房建设力度，使住房保障标准随经济社会发展水平定期同步浮动；推动市场观念转变，实现买房与租房的协调配合；充分发挥市场机制作用和政府监管调控职能，促进房地产行业利润率处于合理范围。

　　二是加快财政税收体制建设。要进一步完善房地产市场相关税收制度，如交易税、房地产税(不动产税)等。要加快推进财政体制改革，使地方政府的财权与事权相对应，从而有助于摆脱对土地财政的依赖。同时，要探索推进遗产税，包括当房地产作为遗产时的相关税收制度，从而抑制房地产的过度投资和炒作。

　　三是改革和探索土地使用制度。目前，部分城市正在以保障房为突破口探索以“年租制”替代“出让制”的房地产分体流通机制。“年租制”能实现作为土地增值收益的级差地租大部分收归公共财政，并可有效降低房价，抑制房地产过度的投资需求。应根据不同使用条件探索年租制的使用范围及与“出让制”的对接机制。

　　四是完善房地产市场与金融系统的长效协同机制。可通过货币金融手段引导房地产市场，同时吸取日本房地产泡沫与美国次贷危机的经验教训，强化风险控制，妥善评估和处理汇率变化和资本流动对房地产市场的影响，使相关政策能够相互配合，联动协同推进。