插图/姜宣凭

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　　从2008年至2011年，四年之间，成都土地市场发生了什么？

　　成交量、交易价格、交易热点区域、用地性质占比等关键因素发生了怎样的变化？

　　而这一系列变化又将怎样作用于房产市场？

　　无论房地产行业遭遇何种阵痛，行业最终将回归市场、回归需求、回归价值。

　　“面粉”（土地资源）、建筑成本等将真正决定房地产的价格走势！

　　基于此，我们有了对土地市场的微观观察和《2011成都房地产指数报告土地报告》的出炉。

　　“面粉”不是“面包”的全部，但肯定是重要部分。因此，我们希望通过成都土地市场的四年变化，窥见房产市场2012年乃至更长时间的走势。

　　地价之变

　　2011土地均价小涨20万

　　受调控持续影响，开发商拿地热情有所下降，土地价格是否因此而有所松动？根据华西城市与房产研究院综合统计，2011年，成都土地成交总额相比2012年下滑50%，全年交易额约330亿元，为2010年的一半左右。但从土地成交均价上看，成交价格并未出现明显松动。2011年，成都土地市场成交均价约199万元/亩，相比2010年上涨约20万元，均价比2009年增长约65万元/亩。

　　成交量之变

　　2011成交量下挫超5成

　　从成交占地面积考察，前三年（2008-2010年），成都土地市场成交面积也一致以超过10%的增幅稳健增长。而受制于2011年限购等严厉调控，开发商对楼市大势的判断也由过去的观望转变为明朗，消化存量、积极卖楼、谨慎拿地成为许多开发商的生存策略，2011成都全年共计成交土地16539.66亩，比2010年减少了21093.23亩，降幅56.05%，创下了成都土地市场供给市场化以来的最高纪录。

　　区域之变

　　2011年成交土地超9成在三环外

　　2011年成都市场土地各环线成交中：三环内成交1264.04亩，三环外成交15275.63亩，超9成成交土地集中在三环外。外环外土地成交亩数环比下降6成，同时市区一环内土地出现零成交。

　　用地性质之变

　　2011商业用地成交不降反增

　　“商进住退”，成为2011年成都土地市场关键词。2011年，成都市主城区（包括高新区）共成交商业类用地达36宗，共计3012.22亩，同比上升33.6%。