订立完善的《租赁合同》避免纠纷和欺诈_新闻台

　　本报记者赵东旭

　　通讯员宁志刚

　　白山市市民黄薇去年7月来到长春，租赁了一套房子，面积只有39平方米，签订的租赁合同规定，押金1800元，租金600元/月，租期2年。可是到了去年年底，房东要涨租，说是《租赁合同》的签订中，是房东妹妹作为代理人签订的，不算数。长春房屋置换股份有限公司(以下简称长房置换)经纪人张女士指出，《房屋租赁合同》指出租人将租赁物交付承租人使用，承租人交付租金的合同。目前经常有代理人以被代理人名义签订《租赁合同》的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。

　　黄薇认为房东有欺诈行为，虽然是代理签订的，但也代表房东的意愿，可是自己手中无他们双方签订的代理协议。长房置换经纪人张女士说，完善的《租赁合同》包括：1.租赁物的名称；2.租赁物的数量；3.用途；4.租赁期限；5.租金及其支付期限和方式；6.租赁物的维修和保养；7.违约责任。除以上主要条款外，当事人还可以另行约定其他条款。目前《租赁合同》签订中出现漏洞体现在以下几方面：一是出租人不按合同规定交付房屋。主要是迟延履行；二是出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起的条件；三是出租人擅自以各种理由涨租；四是承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付；五是承租人擅自改变租赁物的现状；六是承租人擅自将租赁物转租他人；七是承租人逾期不返还租赁物。

　　长房置换经纪人张女士说，防止上述问题要做到以下几点：一是订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。二是对代理人签订合同应对其代理权进行了解。三是对于租赁合同中的条款应尽量详尽明确。在租赁合同订立中，合同双方当事人为避免风险，主要工作应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当，以防止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外，还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考查以免损失。对承租人来讲，则应对租赁物的价值有清楚了解，根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。