发布会现场

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社于2010年5月5日(星期三)上午9：00，在中国社会科学院学术报告厅联合举办“2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”，并发布《中国房地产发展报告No.7》。

　　谢寿光:

　　各位领导、各位专家、新闻界的朋友们、女士们、先生们，大家早上好。由中国社会科学院城市发展与管理研究所、社科文献出版社联合主办的2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会现在正式开始。

　　2010-05-05 09:00:47

　　谢寿光:

　　今天出席会议的领导和专家有：中国房地产业协会副会长朱中一先生、住建部政策研究中心王珏林副主任、科学院经济学部工作室韩朝华主任、国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松女士、中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华同志、中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯研究员、中国社会科学院城市发展与环境研究所党委书记张新平先生、中国社会科学院管理研究所土地与房地产研究室的李景国主任。还有一位是领导国家统计局固定资产投资司房地产业处翟善清处长。

　　2010-05-05 09:01:29

　　谢寿光:

　　房地产到这个时候应当说是已经快到沸点了。房价的问题、房地产的交易，按照这两天看，目前是一个非常冷清和冰点的时候。这时候我们非常需要有专家有专业的研究，给出一个可供大家借鉴和参考的一种观点、一种分析。

　　由中国社会科学院城市与环境研究所主编的《房地产蓝皮书》已经对中国房地产持续追踪研究了多年，今天和大家见面的2010年《房地产蓝皮书》是这部书的第七本。从第一本发布到第七年，每一部《房地产蓝皮书》的发布，不仅仅是在网上、在媒体中引起热议，同时在专家和业界也引起各种各样的争论，甚至有的是辩论。我们出版社的总编辑和前所长牛凤瑞研究员，也和社科院的一位年轻的研究员发生了非常激烈的辩论，最后这个辩论还出成书了。这时候我们需要的是什么？需要的是理性，需要的是更加冷静的观察和分析，房地产的问题不仅仅是一个经济问题，还是一个政治问题，是一个社会问题。

　　2010-05-05 09:06:39

　　谢寿光:

　　这段时间社会学的研究者从社会政策的角度、从社会结构转型的角度，分析房地产的消费、生产和需求。今天这部《蓝皮书》在这个时候发布，可能也会引起大家进一步的讨论。但是不管什么样的声音、什么样的讨论，只要是作为理性的分析，至少会满足广大消费者、投资者和决策者关于自身的需求。我对今天的发布会和论坛做一个说明，下面请中国社会科学院科研局经济学部韩朝华研究员讲话，大家欢迎。

　　2010-05-05 09:13:12

　　韩朝华:

　　各位来宾、各位专家、新闻界的朋友们，大家早上好！非常荣幸参加今天的发布会。今天大家聚集在这儿举行2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会，我们借此机会向主办单位中国社会科学院城市发展与环境研究所、科学文献出版社以及为此做出努力的作者表示祝贺，对到来的房地产领导和专家及新闻界的朋友表示衷心的感谢。

　　2010-05-05 09:14:29

　　韩朝华:

　　2009年，随着国际国内经济的回稳，以及2008年末刺激购房消费的一系列政策的出台，我国的房地产市场扭转了2008年销售低迷的状态，下半年出现了量价大幅提升的局面，并出现了回转。房地产业的稳定健康发展不仅是建设和谐社会的最重要的物质保证，而且直接关系到我国国民经济发展的速度和质量。

　　住房分配制度改革以来，我国房地产业迅猛发展不仅有效地带动了国民经济的快速增长，而且迅速改善了居民的居住条件。目前我国的房地产市场中存在着房价偏高、供给结构不合理、房地产局部过热等问题，最近国务院出台了一系列关于遏制部分城市房价过快上涨的措施和政策，主要的目的是抑制不合理的炒房需求，打击投机购房行为。

　　2010-05-05 09:15:42

　　韩朝华:

　　中国房地产市场走过10多年，大规模的系统发展是10多年的时间，并没有真正经历过大的调整或完整的繁荣—下降的经济周期，所以尽管我们社科院经济学部的有关研究所，包括我们城管所，通过各种各样的渠道去搜集发达国家这方面的成熟经验和正确做法，但是毕竟因为中国的发展阶段与其他发达国家不一样，我们的发展基础、发展环境等与发达国家有巨大的差异，所以我们现在没有办法简单照搬发达国家在房地产市场当中的经验。因此需要对我国的房地产市场发展进行系统深入的研究，以探讨能促进我国房地产市场与房地产业稳定健康发展的适合中国国情的政策体系。

　　2010-05-05 09:17:43

　　韩朝华:

　　我们社会科学院城管所主持编撰的《中国房地产蓝皮书》就是在这方面的一个很重要的尝试，是我们努力的一部分，它已经连续发行了七年，形成了一个刚刚有积累的学术研究团队。有关团队的成员从学术研究的角度，审视和评判我国房地产业的发展，对我国房地产业发展起到了积极的参考和指导作用。他们这本《蓝皮书》是值得肯定的工作，同时也说明我们社科院经济学部在房地产业的研究是重要的。我祝这次新闻发布会能够取得圆满成功。

　　2010-05-05 09:19:58

　　韩朝华:

　　2010年中国《房地产蓝皮书》将房地产市场的维持稳定作为年度主题，提出的问题值得探讨，这方面他们做了大量的努力。我相信在这种情况下，他们提供的数据和提供的判断及政策建议，应该对这方面的有关部门和社会各界有启发性。但是尽管这个团队做了艰苦的努力，由于时间和力量方面的限制，报告里面还会存在这样那样的不足，希望我们的团队能够继续保持谦虚严谨执着的精神，继续努力创新，踏踏实实做学问，争取把这项研究做得更好。

　　在今天的论坛上，希望到会的专家学者各抒己见展开讨论，对我国的房地产业健康发展提出意见，同时也希望通过媒体朋友的共同努力，希望我们的《房地产蓝皮书》能够得到更广泛的传播，为我国房地产业稳定健康发展做出贡献，谢谢大家！

　　2010-05-05 09:21:34

　　谢寿光:

　　现在我们有请《房地产蓝皮书》的主编，中国社会科学院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室的李景国主任，就这部蓝皮书的主要发现做一个报告，大家欢迎。

　　2010-05-05 09:23:11

　　李景国:

　　各位来宾、新闻媒体的各位朋友，上午好！首先非常感谢各位参加产2010年《房地产蓝皮书》的新闻发布会。下面我代表课题组做这个主题发言。

　　2010-05-05 09:23:43

　　李景国:

　　第一个问题，关于2009年房地产市场运行的特征：

　　1、销售量从调整到反转，销售面积及其增速创历史新高。房地产市场的销售量2007年约为7.7亿平方米，经2008年市场调整下降到6.6亿平方米，2009年反转，大幅增加到9.4亿平方米。商品住宅的销售量从2007年的7亿平方米，经2008年市场调整下降到5.9亿平方米，到2009年反转大幅增长为8.5亿平方米。2009年商品房的销售面积同比增长42.1%，商品住宅的销售面积同比43.9%。销售面积及其增速均创历史新高。

　　2010-05-05 09:24:37

　　李景国:

　　2、房价1季度全年最低，下半年快速反转。房价环比2007年10月开始下调，2008年12月进入谷底，2009年3月份由负转为正值，12月达到1.5%。从房价的同比看调整晚于环比，从2008年1月开始下调，2008年12月开始出现负增长，持续6个月后的2009年6月开始出现正值，后半年由1%上升到7.8%。在房价的调整回暖和反转过程中，一线城市先于其他城市调整与反转，并且调整和反转的幅度也大于其他城市。根据销售额和销售面积计算，2009年全国商品房和住宅的平均价格分别为4695元/平方米和4474元/平方米，分别比2008年增长23.6%和25.1%。(见图)这个图可以看出环比的变化。

　　房地产市场销售量与价格从调整到迅速反转的主要原因：一是优惠政策刺激；二是宏观经济形势好转，消费者预期改变；三是供求偏紧。供求偏紧我们可以看两个数据，2009年商品房的销售面积是接近9.4亿平方米，同比增长42.1%。竣工面积为7.02亿平方米，同比增长5.5%。从商品住宅来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积2009年为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售和竣工之间的差异决定了供求偏紧。四是地价上涨。2009年2季度以后地王频现并不断刷新，土地溢价率不断提高，改变了房地产企业和消费者对房价的心理预期。五是投资和投机的需求增长。

　　2010-05-05 09:25:36

　　李景国:

　　3、房地产的投资增速及占城镇固定资产投资的比重双双下降。2009年房地产投资增速16.1%，是2000年以来首次下降到20%以下。房地产投资增幅低于城镇固定资产增幅14.4个百分点，投资增幅下降的主要原因：房地产企业特别是在2009年的上半年投资相对谨慎，投资比重下降的主要原因，除了房地产企业在上半年投资谨慎之外，还有国家为了应对金融危机，保障经济发展，城镇固定资产投资大幅度提高，使房地产投资的比重相对下降。

　　4、完成土地购置面积和当年开发土地面积齐减少。2009年完成土地购置面积为3.2亿平方米，是2003年以来的最低，同比增长1997年以来的最低。2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长为负的19.9%，为1997年以来的最低。这种情况，有可能对今后1-2年商品房的供应产生一定的影响。

　　2010-05-05 09:27:36

　　李景国:

　　5、施工面积、新开工面积达到历史高点，竣工率继续下降。施工面积和新开工面积增长过程当中，8月份之后增长最快，2008年同期基本为负增长。1997年以来竣工率总体呈下降趋势，看这个图，很明显可以看出，2009年仍然在下降。

　　6、房地产企业开发资金充裕，定金及预收款、个人按揭贷款快速上涨。2009年房地产企业开发资金达5.7万亿元，同比增长44.2%，增幅高出2008年42.4个百分点。定金及预收款在2009年9-12月份连续4个月增幅超过100%。个人购房贷款新增约1.4万亿元，约为2008年的5倍。

　　2010-05-05 09:28:29

　　李景国:

　　第二个问题，2009年房地产市场存在的主要问题。

　　1、下半年部分城市房价上涨过快，房价的增速远超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房价格增长23.6%，商品住宅的价格增长25.1%。远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度，这种状况如果持续会使市场失去支撑，并有可能导致经济出现问题。

　　2、国有或国控房企高价竞地，地王不断刷新，助推高房价的预期。有资料显示2007年不断刷新地王的企业许多是国有和国有控股的企业，比例超过70。

　　3、房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。一是捂盘惜售、土地闲置现象比较严重，造成供需紧张，使房价高起并快速上涨，引发一些城市市场恐慌开始抢购的现象。市场当中比较混乱的。二是投资与投机性的需求增多，加剧了市场的供求矛盾。下半年随着房价不断上涨，热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多，加剧了市场的供求紧张，推动了房价的上涨，排挤了部分的自主性需求。

　　4、调控力度需要加强，调控方式需要创新。对闲置土地捂盘惜售、炒房炒地等打击力度不够。

　　5、调控政策缺乏连续性与前瞻性，地方政府的短期化政策损害房地产市场的长远发展。

　　2010-05-05 09:29:47

　　李景国:

　　第三个问题，2010年房地产市场的预测。

　　1、市场供求偏紧，主要原因：

　　(一)是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场的供给至少形成预期性的压力。

　　(二)是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到多大程度的释放。

　　(三)是2010年宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强。

　　(四)是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年继续提高，对捂盘惜售的打击扩大增量。另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。

　　2010-05-05 09:31:53

　　李景国:

　　(五)是2005年以来竣工的套数一直远小于住宅的销售套数。2006-2008年二者之差(销售-竣工)分别为55.3万套、104.4万套、185万套、62.7万套。2009年刚才我提到竣工也远远小于销售的面积。较2009年相差的是2.7亿平方米。

　　(六)是住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，尚未出现缝制，有继续增长的势头，因此2009年依然偏紧的状态依然存在。

　　(六)是房价盘整、增速趋缓。首先是供求关系，二是通胀预期，三是价格主导权，房地产市场一直是外方主导价格市场。2009年商品房销售良好，2010年在经济向好、通胀预期增加，房地产市场供求偏紧的情况下，开发商主动的降低房价。这个原因消费信心和心理预期，消费者信心不断恢复，2009年在金融危机的突击下，全球房地产市场总体萧条，但中国房地产市场却实现V形反转，价格大幅上涨的事实，容易使人们对房价下调失去希望。虽然诸多因素推动房价上涨，但是2009年房价上升高位，部分城市，特别是热点城市的房价已触及甚至超过普通购房者的上限。

　　2010-05-05 09:33:10

　　李景国:

　　随着政府强有力政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机的需求将被遏制，所以2010年房价上涨的空间也将受到限制。但是我们应该认识到，2010年经济环境复杂，通胀发生程度仍有决定性，通过调控的广度和深度也将随之变化。不同情景下，2010年中国房地产价格走势是有所不同，我们所取的三种情形，使我们《房地产蓝皮书》第一次搞三种情形的预测，这使我们认为2010年房地产形势复杂，原来都是一种情形。

　　第一种情形，如果2010年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国的房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于购房偏紧，房价上涨，大幅下调的可能性不大，城市房价仍会持续增长，但是这种情况随着政策的出台可能难以实现。

　　如果2010年宏观经济政策发生变化，及收紧财政和货币政策，特别是收紧货币，紧缩信贷，热点城市的房价下半年将会高速发展，出现下调的可能性，二三类城市房价上涨的速度减慢。如果2010年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年并会下调，二三类城市房地产会出现减缓。

　　2010-05-05 09:35:44

　　李景国:

　　三、政策主基调：增供给，调结构，抑投机，促稳定。近几年市场抑制供求比较紧，是导致房价上涨的原因之一，需要增加供给，平衡供求关系，最近有关部门已经出台了这方面的政策。比如在2010年要增加土地的供应量大约为18万公顷，与去年全国实际供应的以及和前5年平均年实际供给量5.5万公顷相比，有大幅度的增加。

　　调结构：2010年楼市调控政策将出现更大的差异化，通过有增有进的措施调整供应结构，最核心的是增加中低价位，中小套型的普通商品住房和保障性的住房供给。在最近已经开始实施这个政策。

　　抑投机：在增加供给的同时，区别首次住房和非首次住房，实施差异化的信贷税收等政策。这个政策实际上在最近出台的政策当中也充分体现出来。

　　促稳定：是房地产市场长期的战略性任务，2010年尤为重要；同时明确落实各级地方责任制，也开始实施。

　　开发企业竞争格局：2010年房地产信贷和资金市场投资竞争下，房地产企业资金来源结构将发生变化。企业自有资金成为重要支撑。购地门槛抬高，使中小企业拿地增大，土地越来越集中于资金充裕的企业，如果2010年房价盘整，增幅降低，在一些热点城市甚至下挫，2009年因为房价低于拿地房价的预期将出现风险。如果房地产市场刺激盘整波动，一些企业，特别是一些中小企业因为资金量紧张将出现困难。

　　2010-05-05 09:38:27

　　李景国:

　　保障性住房支持力度加大：2010年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是实施三年规划的年份，将进一步增加投资，扩大建设规模，以保证计划的全年落实。2010年将进一步加大廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设的力度，建设套数将大幅增加。以增加保障性的住房供给，通过保障性住房覆盖人群。租赁住房将在全国范围内开始建设，大规模加大城市和国有工矿和棚户区的改造工作。保障性住房明确政府在住房保障方面承担的责任，规范保障性住房建设，资金的来源和管理等。保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。

　　2010-05-05 09:41:42

　　李景国:

　　政策建议：1、打击囤地囤房，遏制市场投机，稳定房地产市场，引导社会资金投入生产性领域。首先规范房地产的开发管理，规范房地产的开发进程，在规范房地产开发进程方面，我们认为应该为防止企业寻找各种借口延长某一个或数个环节，实现囤房囤地，应该进一步规范房地产的开发进程。

　　一是土地出让初期及招拍挂的协议形式，对土地开发进程进行严格的规定，淘汰不符合要求的标书和中小企业。

　　二是要求部分土地企业在交土地出让金的同时，交出相当数量的开发进程保证金。由土地管理部门在其土地开发的各个环节实行开发进程的监督，对土地延缓开发进程的企业全部或部分开发进程保证金，严重囤地的企业可收回土地使用权。在房价长期上涨和通货膨胀的预期下，投资房地产市场往往成了一些前景不明朗的行业将其剩余资金进行风险规避的增值手段，这本属于正常的市场行为，但在我国一些行业的国有和国有控股企业，由于产业管理和信贷管理软约束，对行为应该严肃处理，对不计成本地盲目进军房地产市场，对此应该有所约束。

　　2010-05-05 09:42:53

　　李景国:

　　合理控制房地产的信贷结构，有效缓解了购房者面临的流动性约束和开发资金的大量占用，也让开发商和购房者通过信贷资金占用实现投资或投机资金的杠杆化，必须合理控制房地产信贷资金，优化信贷资金结构。在房地产的开发领域，以开发企业销售施工率和竣工施工率作为囤房囤地的标准。对低销售施工率和低竣工施工率的明显囤地囤房的开发企业应坚决限增信贷供给，在销售领域应严格限制二套以上的投资，投机性购房信贷，大幅提高二套以上的住房比例，这个现在也已经开始实施了。

　　加大快速工业化地区和大都市区域居住用地和住房供给，积极应对城市区域之间供需市场的差异，促进城市建设用地结构合理化，这个主要一个是加大东南沿海快速工业化地区居住用地和住房供给，加大大都市区域居住用地和住房供给。

　　2010-05-05 09:46:22

　　李景国:

　　第三个建议，改革房地产税费管理机制，税费管理的重点由交易环节转向持有环节。

　　简化交易环节税费。流转环节税费有利于抑制房地产投资投机需求，不利于二手房的市场发育。加强房地产持有调节税政策出台。持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制。对开发企业超出规划周期的未受房产征收防地资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。完善住房支持制度，扩大支持的覆盖面，创新住房支持的政策手段。

　　2010-05-05 09:48:25

　　李景国:

　　加大政策性住房的供给，并规范管理。这方面完全靠市场供给中低价位的普通商品房是有难度的，公共部门可以对市场无法有效供给的租赁住房直接接触，支持中小面积的廉租房、经济适用房、限价房等正确的廉租房建设，对廉租房建立定期的人群识别制度，对经济适用房与限价房等政策住房应确立其共有产权性质。

　　扩大住房支持的申请覆盖面，逐步纳入全部城市常住人口。改革职工导向的住房公积金制度，建立无房家庭户导向的城市住房储蓄公积金制度。我们现在搞的是职工导向的住房公积金制度，我们的建议是建立无房家庭户导向的城市住房储蓄公积金制度。

　　加强国家房地产统计与预警制度的建设。市场信息的准确有利于对房地产市场准确的把脉和制定政策，加强房地产预警制度建设有利于抑制市场的大起大落。

　　2010-05-05 09:49:48

　　李景国:

　　我相信媒体朋友更关注最近出台的一些政策。下面我谈一点我个人对新“国十条”的几点看法：

　　1、现在我们对“国十条”的社会关注重点更多地是在抑制不合理的需要，但是实际上刚才我也谈到，我们在出台这个政策的同时，也出台了其他配套政策。比如说增加土地供给，2010年要增加供给18万公顷，比前几年的供应量大得多。还有一个结构问题，房地产市场产品的供应结构，我们现在注意到，70%是普通住房，政策性住房、保障性住房供地量不低于70%，抑制不合理的需求，是和这些政策配套实施的，不仅仅是抑制不合理的需要。

　　2、这个政策里加强了地方政府的责任。大家可以看到，最近很多城市在出台关于本地方细化的政策，北京已经出台了这个政策。

　　3、我个人认为这个政策会有效。大家可以想一想，2007年第四季度的时候我们出台了关于二套房贷新政的政策，这个政策和2010年新的“国十条”相比，今年的政策更为严格。我个人认为它会有效果，这次力度比2007年第四季度的政策力度大得多。

　　2010-05-05 09:52:32

　　李景国:

　　4、这次出台的抑制不合理需求，特别是遏制投机性需求的政策，我个人认为它应该成为一个长期性的政策，而不是一个短期的措施。最主要的理由，一是我们国家的国情，我国建设用地仍然是相对的稀缺性资源。如果我们把它作为一个短期性的措施，一旦这个措施停止，会有可能复制2009年后半年市场的情形。

　　5、执行这个政策，实际上我们已经在这方面遇到了一定的难度。主要问题是我们房地产市场的基础信息不健全、不完善。怎么确认这个家庭购买的是第一套还是第二套？我们皮书里专门提到了2010年一个很重要的任务是制定区别一、二、三套细则，这个需要基础信息，房地产市场基础信息的建设不仅仅是我刚才提到的，而且是全面的基础信息的建设。

　　6、遏制投机需求的措施，不仅仅是在购买环节，我们现在重视的是购买环节，比如说提出首付款，我们还要注重持有环节。

　　7、疏通结合，我们现在是从需求的角度上遏制投机资本进入市场，但是社会资本总要有出路，没有出路往哪走？还需要疏。这个“疏”不是一个简单的问题，我们说比较容易，比方说改善投资环节，疏通和拓展投资渠道，创新投资方式等等，使社会资本提高向生产领域投资的意愿。这需要各个配套政策措施的出台。

　　2010-05-05 09:54:47

　　谢寿光:

　　对《房地产蓝皮书》主要观点、主要数据，以及对“国十条”个人的评论和分析，对进一步解读我们这部《蓝皮书》的成果有很大的帮助。下面我们进入专家演讲阶段。首先有请中国房地产协会朱中一副会长讲话，大家欢迎。

　　2010-05-05 09:57:50

　　朱中一:

　　刚才李景国研究员的报告我基本上是赞成的，有些正处于“国十条”贯彻当中，“国十条”贯彻当中的市场可能也是大家关心的题。我现在考虑，对目前的房地产市场，从短期来看，2008年、2009年制定了优惠政策，以及制定更严厉的政策。从长期来看，小平同志关于住房制度改革的讲话，从30年经验的回顾，有些问题的总结，到展望更远一点的市场健康发展，我这两天总琢磨这件事情。咱们要短期和长期结合，回顾也应该是这个结合。现在回顾基本都是局限于2008年、2009年，国家制定了优惠政策，而且推出来了，针对现在的问题制定了更加严厉的政策，这是一个短期的。但是从长期来说，从促进市场健康平稳发展来说，我们视野更宽一点。我今天谈的都是个人观点，不是代表协会。

　　从这个角度看，为了促进市场的健康发展，咱们国家这几年出台的政策主基调是对的，从去年12月7日的中央经济工作会议到后来的“国八条”，到现在的“国十条”，政策投资在趋紧，总的指导思想是没有变的，用三句话说是：促进房地产市场的平稳健康发展；坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头；满足广大群众的基本购房需求，这是基本的指导思想，无非在这些当中针对存在的问题使政策更加有效。

　　2010-05-05 09:58:42

　　朱中一:

　　从更长远的角度看，怎么样来满足老百姓的住房需求，怎么样促进房地产的健康发展，我自己有几点想法。从政府的层面讲，我是从回顾30年到展望。第一，既要坚持市场化的改革导向，又要加大住房保障力度。房价上涨给老百姓带来了很大的住房压力，但是如果没有我们30年来住房制度的改革，可能要解决现在的住房问题达不到现在这个程度。

　　坚持市场的改革导向，由于前几年对市场改革力度大了一些，对保障这一块力度小了一些，造成了不均衡，所以这几年是要更加强调加大住房保障。对于一些房价涨幅过大、房价过高的地区，更要通过加大共住房和经济适用房的覆盖面来解决。所以将来在解决老百姓住房方面，政府三句话：低端的由政府来保证，中等偏低收入家庭靠政府支持，加大政策性住房供给，高端的包括中等及偏上的家庭基本上靠市场来解决。

　　第二，既要坚持增加土地和住房的有效供给，又要坚决遏制投资炒房。双向调整，就全国来看，目前要增加土地和住房的有效供给。部分一线城市价钱偏高，供给性的因素比较多，发生危机，抑制土地放在比较突出的位置也是应该的，但是全国各地区要区分。怎么样支持居民的合理性的改善需求，目前还是比较难处理的一个问题。从“国十一条”当时的二次房贷，这次“国十条”的严格的二套房贷，这个区分核心就是改善需求问题。将来怎么样认定二套房的标准，可能是对改善需求这块能不能支持的问题。我自己总在想，咱们要达到住有所居的目标，严格来讲住有所居的目标，这个词没有联合国提出来的“人类将有适当的住房”科学。关键是我们人均住房在不同的时期提出不同的改善目标和要求，改善型的需求我觉得是合理的，对扩大内需是合理的，而且对拉动经济也是有效的。所以二套房的认定标准，怎么认定是一个很关键的问题。

　　2010-05-05 10:02:36

　　朱中一:

　　第三，既要严格执行差别化的住房信贷政策，又要创造条件，拓宽企业的融资渠道，还要研究拓宽民间资金的投资渠道。严格执行差别化信贷，文件里规定得比较清楚。现在包括银监会要对囤房采取一些措施，包括一些前十强的企业，平均在25个城市有一个项目，在囤地里面，可能50%以上的大多数的还是政府的多一点，这里面怎么样界定？哪些是要对企业信贷亮黄牌的，哪些实质性的建筑。现在大体感觉有些资金问题开始有点偏紧，咱们还是要拓宽渠道来研究企业的融资问题。

　　还有一个重要问题，需要研究拓宽民间资金。现在股票市场比较低迷，这个问题也是比较现实的问题，这个问题如果处理不好，对老百姓也是一个问题。

　　2010-05-05 10:08:20

　　朱中一:

　　第四，既要坚持中央的统一政策，又要坚持因地制宜，统一指导。这次“国十条”的题目是关于坚决遏制部分城市的房价过快上涨，就内容来说，房价过快上涨的城市要限制，没有区分哪一个是全国适用的，哪一个是对房价过快上涨适用的，这个没有区分开。怎么样既要坚持统一政策，又要坚持分类指导。咱们东中西部的差异很大。

　　2010-05-05 10:11:19

　　朱中一:

　　第五，制定政策既要针对当前存在的问题，又要尽量稳定房市政策。2008年、2009年、2010年政策波动还是比较大的，前段时间是为保经济增长考虑的，现在则是保民生。房地产行业不管怎么样，是不是自主产业还有各自不同的观点，但是对相关产业的拉动和对经济拉动的作用也是很大的。这个需要政策有连续性和稳定性。我们建议，包括怎么样制定“十二五”发展目标问题，保证政策的连续性，这一点很重要。如果政策不稳，开发企业不增强信心，市场保持稳定就很难。

　　2010-05-05 10:12:13

　　朱中一:

　　今天媒体也比较多，我觉得媒体怎么样正确引导也是一个问题。我在很多场合都说这个问题，房地产市场调控政策调控是重要的，媒体的舆论作用也是不低于政策调控的。客观说，今年从土地的供应来说量还是不小的，3月15号有几个地方的影响也比较大，但是话说回来，如果媒体不去炒这个事情，因为全国今年的土地市场1、2、3、4月份土地的供应量和平均价格还是处在理性当中，但是媒体一炒就变了，媒体的作用是很厉害的。因为今天媒体的同志比较多，媒体怎么样客观报道，也是不要把一个点部分放大，因为这个点放大以后给全国造成很大的影响，所以加强对媒体的引导，正面报道也是很重要的。

　　作为行业的主管部门，我们也要配合政府搞好市场整顿，引导企业坚持诚信品牌社会责任的理念，而且作为我自己来说，我一直是要求企业在几个方面要做好。一是做好产品定位、市场定位，做好产品，合理定价。二是企业还要做好征地的文章，现在对土地囤地查得也很严格，企业发展必须适当储备土地，既不囤地，又要储备土地，促进企业的持续发展，也很难平衡，但是这篇文章要做好。三是报告里也讲了调结构这类问题，作为企业来说，面临怎么样做好调整转型创新发展促进成长，这里面包括了怎么样发展环保型的项目，怎么样推进住宅产业化，怎么样提高有一次性的装修比例等等。

　　以上是我的观点，谢谢大家！

　　2010-05-05 10:14:00

　　谢寿光:

　　感谢朱会长的报告和演讲，说了一些大家比较关心的问题，包括对媒体舆论的引导。下面有请地价所的赵松所长演讲，大家欢迎。

　　2010-05-05 10:17:32

　　赵松:

　　各位专家、各位朋友，大家好。我非常荣幸能参加这个会，因为我觉得这是一个很好的信息交流、观点分享的平台。社科院的皮书系列这么多年来已经在社会上形成了一个品牌效应，尤其搞研究的业界同志们都非常关注。刚才听了李景国教授的介绍，我感觉很多东西分析得比较全面，比较深刻，对我个人有比较大的启发。

　　下面我谈谈几个方面的感受和想法。

　　2010-05-05 10:17:50

　　赵松:

　　第一，2009年房地产市场的回暖印证了宏观经济的企稳向好，但地产市场迅速攀升的速度、态势与实体经济的回升是不相匹配的，这里面可能也有积累的风险。关于房地产市场的一些数字，李景国教授在报告里面说了很多，在土地市场上也基本是走出了这样一个态势。2009年一季度土地市场是全面低速，二季度开始初步回暖，三季度小幅升温，四季度持续上涨。全年的房地产开发用地供应量10万公顷，居住地的供应量7万多公顷，应该说是即2007年以后的供应量角度来说又一个高点。从我们做全国地价监测的数据来看，2009年地价的涨幅也是历年以来位居第二，2007年涨幅是最高的，2009年次于2007年，但也是一个高点。在2008年到2009年这样一种宏观经济变化的背景下，我们的房地产土地市场走出了这样一波态势，它意味着什么？后面说明什么？首先我们必须承认房地产业以及和它相关的、在它带动下的各个领域，对经济速度保持稳定上升起到了良性的作用，起到了很大的作用，从这个角度说是有着积极意义的。

　　2010-05-05 10:18:58

　　赵松:

　　从另一个方面来说，对经济质量的调整也有一定的风险，因为正是在2008年、2009年这样一个经济波动的微妙期，应该也是一个经济调整的好的时机，经济结构的调整，提升经济质量的时机。但是我们有大量的资金流向了与制造业、工业等实体经济相比培育期相对短一些，能够快速获利，甚至利润比较高的房地产业。这样对我们调整经济质量也是造成了一定的风险。

　　2010-05-05 10:24:03

　　赵松:

　　第二，现在我们都说房地产问题，要解决房地产市场上的一些问题，一方面我们需要灵活的相继而行的调控政策，另一方面我们更需要长期稳定的制度层面的完善，甚至变革。大家看到近期国家出台了新的调控政策、调控方向，这些调控政策和方向都是正确的，措施也是有力的，它的初步效果现在市场上也有所体现了。但是目前来说，它还是属于应急性的调控措施，从调控定位本身来说，它本来就不像法律制度那样是一个长期稳定的。调控就是灵活的，过高了需要往低调，过低了还要往上攻。在这种灵活相继而行的调控政策后面，我们还需要有制度问题的跟进，制度上要有整体的设计。房地产问题，后面的这个问题这么多年来，各界专家发表高论，讨论得也比较多。比如，企业开发经营制度的单一、垄断，预售制度方面的一些管理不完善，城乡割裂的土地市场不公平，还有信贷金融政策方面的风险，财税体制分配制度方面的问题等等，这些制度或机制层面跟我们房地产市场有着直接的联系。除此之外，还有一些可能听起来不是直接相关，但也是间接影响房地产方方面面的制度。举一个例子，说了这么长时间租售并举的体制为什么老建不起来？原因之一，我们对租房的人制度上的保护不是很严格，租房的人在社会层面、生活层面和工作层面会有很多方方面面的不方便，甚至有很多歧视性的政策。基于这种，一定要解决协调配合的一体化的制度层面的东西，制度的东西解决了，我们的社会和经济对市场波动的承受能力就会提高，政府也不用忙于频繁的调控。这些制度的东西要解决，难度是比较大的，不可能说统一一个命令，一起都解决了。需要高层相关的管理部门之间有一个协同，一个整体的配合，要整体上有设计、有预判、有评估，政策出台要有细分，改革的推进要有协同。

　　2010-05-05 10:24:55

　　赵松:

　　既然这些制度层面的问题不是一蹴而就能解决的，但是在此过程中就会有发展的问题，有阶段性的问题。对于这些问题，高层管理者们应该有一个事先的预判，要有一个评估，这些问题影响面有多大，影响的群体有多宽、多深，对这些被影响的人群是不是应该采取一些临时性的救济措施，所有这些应该有一套整体的设计，应该向社会公布，它也会影响市场的整体预期。这些方面说起来容易，做起来分工在各个不同的部门，比较复杂，分工只是一种制衡的需要，高层管理者的管理智慧就应该体现在有一种主动的有效的协同。要正确认识和解决房地产市场上的问题，我们还有大量的基础工作需要做。比如，我们老说房地产市场上的问题，这个问题到底有多深，主要的一个表现是价格，价格太高，我们有没有一个详细的统计和调查。现在我们的城市里面到底存量房有多少，家庭的住房情况具体是什么样子，有多少家庭是在标准之下，有多少家庭有多少套房子，甚至有空置的房子。前几天看网上公布，国家电网通过对电流量的监控，看到上百套房子一直没有用电，说明是空置的。在结构上的调查我们一直要做，而且要不断更新，这不是人均多少平米能够解决的、能够说明的问题。做了这些深入调查之后，我们平时感觉到的一些问题的量化会显示出来。比如住宅资产的贫富分化到底有没有，有多严重，投资投机性的住房到底有多少，多大比例，空置对资源的浪费到底达到什么程度等等，这些问题就会量化地显示出来。在这些基础上就可以有的放矢地定标准，制定分阶段的政策措施。

　　2010-05-05 10:30:09

　　赵松:

　　对于保障性的住房政策，政府要全力承担起来；对于改善性住房的政策，在国家支持的基础上，还需要人们靠自己的努力争取；对于奢华型的、囤积型的，靠税收政策等等一些经济杠杆和手段去遏制。

　　刚才李景国的报告里面也提到信息的问题，刚才朱老师讲的时候也提到预期、媒体宣传等等，信息的正确统计和公布也是非常重要的。我们一直都说在房地产市场上买卖双方享有的信息是不对称的，这种不对称不仅影响到知情权，而且直接影响到市场预期、市场价格的形成。看到这么多人对房事问题在说话，其实我们真正的老百姓话语权到底有多少，有一些利益集团可以通过各种力量借用媒体、借用各种渠道把他的话语权表达到极致，甚至超过市场预期。我们老百姓的话语权在哪里？这需要有关部门做好信息的搜集管理和信息的公开。现在信息公开不是简单地说把零散的、分散的数字摆在这儿就可以了，是给我们提出更高的要求，就是要把信息系统地、持续地、动态地公开，因为有很多东西是摆在一起你才能够看出后面的问题。包括现在有些部委之间，为了提高管理的质量，已经开始进行信息的共享、信息的沟通，这一点非常好，其中不涉秘的东西可以完全公开，让大家参与，其实也能促进社会的监督。

　　2010-05-05 10:35:52

　　赵松:

　　近几年一些部委在这方面做了一些工作，这是一个很好的开端。另外信息公开也不要怕信息之间有矛盾、有冲突，只要我们拿出的数据不是虚假的数据，说你的数据统计口径和测算方式不一样产生了矛盾，没关系，我们把数据说清楚。有时候分析差异过程中我们反而能够发现另外一些层次、另外一些方面的问题，进行深入的研究，这是基础方面的工作，一个是底数的调查、一个是信息的公开。

　　2010-05-05 10:40:26

　　赵松:

　　回到我们的主题，房地产市场目前的走势判断，大家仁者见仁、智者见智，当前又是处在一个敏感期，在表象上有点象2008年底、2009年初，部分楼盘开始降价，2008年底、2009年初的态势，起因的背景完全不同了，当时2008年、2009年初的时候，当时的调整由于经济环境的变化，市场自身的一个调整，但是并没调整到位，或者实质的调整并没开始，政府就开始积极救市，接着引发后面的房地产市场的迅速攀升。今年不一样了，今年国务院发了多个文件，口径也非常强烈，提出要遏制部分地区房价的快速上涨。在这种背景下，地方政府下一步的措施也会积极跟进，因为毕竟目前房地产市场的调控问题不仅是经济问题、民生问题，甚至已经上升到了政治问题，能不能调控得住，在一定程度上来说，甚至影响到中央决策在老百姓心目中的公信力。接下来一段时间里，地方政府还要认真严肃对待，相应的措施会积极跟进。在这种情况下，后期在部分地区会有房地产市场的调整，在一些价格过高的地区，甚至价格可能会有一个幅度大一些的回调，但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去，不可能。目前这个阶段它的作用和地位还在放在那儿的，我认为它会在一定回调的基础上，从长期来看还会是一个持续稳定的发展。从这个角度说，无论是买房者还是开发商，都可以积极看待这种调控政策，积极作为，共同促进一个长期健康稳定市场的形成。毕竟高烧的市场是一个短期行为，在这里我们要有长效的眼光。谢谢！

　　2010-05-05 10:41:08

　　谢寿光:

　　感谢赵松所长很有见地的发言，下面我们有请住建部政策研究中心王珏林副主任演讲，大家欢迎。

　　2010-05-05 10:43:49

　　王珏林:

　　大家好，非常高兴参加城市发展与环境研究所又一本《房地产蓝皮书》发布。刚才听了景国的介绍，快速翻阅了一下，感到资料很多，分析比较全面，有些提法也比较新颖，对我们研究者，以及各方人士还是比较有意义的。我对这次会议的召开表示祝贺，利用这个时间谈点看法，标题就是“我的几点看法”。

　　2010-05-05 10:44:07

　　王珏林:

　　第一，高房价引发新一轮调控。大家很清楚，这次调控主要是因为房价引起的，这个表大家对比一下，这是2008年到2009年一季度的房价，这边是2009年到现在一季度的房价情况，一个是大幅下降，一个是高速提升。(见图)这是把两个图交叉放在一起看。第三个图，从1999年到现在整个房价情况，再看2008年和2009年房价上升幅度是多大，这是整个示意图。可以说2009年房价有点冲刺，也就是说几个方面，一是我们从有市场以来，房改以来，到现在，房价一直在上升，从来没有降过。二是2009年房价涨得也从来没有看到过，确实有点疯狂了，暴涨。所以这样一个市场，这样的一个房价，它脱离了市场的实质，出现了很多不真实性。大的原因是由于投资把它炒上去了，远离了我们更多的消费者，远离了社会，远离了我们建立这个改革和制度的最后目标所在，所以是不会被接受的，而且还容易产生将来带来的金融经济危机和社会的和谐，所以这个必须要调控。

　　2010-05-05 10:45:03

　　王珏林:

　　第二，高房价的原因。我主要归纳为三点：一是房屋供应量不足。为什么这样讲？因为房屋供应量其中有土地的原因，但是不仅仅是土地的原因，因为还有其他方面，也就是现在我们卖出的地没有及时开发，而且有的房没有及时上市，还有我们的二手房市场和租赁市场没有把资源全部盘活，这都是影响房屋供应量，所以供应量不足也是一个主要的原因，这使供求矛盾更为凸显。

　　二是市场问题太多，也是影响高房价的原因。这里面还有很多是供应量问题，还有是通过在各个环节来把市场给推上去的。比如销售不能集中地把房源拿出来，像挤牙膏一样一点一点地挤，最后把市场挤坏了，这种市场肯定出现问题。这种现象很多，比如囤地囤房、二手房中介环节，这些因素集中在一起都是影响市场高价房的原因。

　　三是投资拉动太大。大家都清楚，2008年经济危机给2009年带来巨大的压力，国家调整政策，促消费、调结构，投资用在基础设施上的比例比较大，基础设施和城市设施都会带动这个产业的需求和发展，必然带来房地产业的又一个春天，这是不可置疑的。

　　2010-05-05 10:47:17

　　王珏林:

　　第三，新政特点。这次新政和以往新政不同，一是抓住了市场存在的实质性问题。主要突出两个，一是供给问题，一是管理问题。市场供给不足，所以加大，从几个方面加大，一是增加保障性建设比例；二是中小户型住房建设比例。从管理方面加强土地管理、房屋管理、市场管理和交易管理，这是这次调控抓住的实质问题。这次调控政策中很多很多的问题都是我们由于管理不到位，而且并不是说这些政策以前没有，都是新的，只有部分是新的，新的少、旧的多，以前的都出台了，但是我们管理这些政策时很多都没有实施到位。

　　2010-05-05 10:50:07

　　王珏林:

　　以前解决市场问题是自下而上，中央提出一些配套办法和要求，由政府来完善，根据不同地区情况的不同落实国家政策的要求，效果可以从检验这几年的政策看，政策比较多，落实得比较少，所以效果不明显。另外还有一个原因，由于我们遇到经济危机，有些政策处于停滞状态，所以造成其他原因的推动，形成市场的火热。中央提出要求地方配套落实，地方上现在有一些城市已经陆续出台一些政策，根据本市的情况细化。中央具体化，地方进行细化。这次出台政策，很明显，从中央这块要求很多问题到位，解决两个差别化。比如对土地的要求、对销售的要求，各部门要和中央保持一致，原则问题保持一致。

　　检验效果，关键因素。大家都在怀疑，现在对政策还在质疑，这个政策到底执行力怎么样？对市场有多大的影响？处在观望期。一个政策出台以后肯定有一个政策的完善期和大家对它的了解和适应期。一是房价是衡量调控效果的重要标准。大家说房价肯定是房价，为什么？一开始指出这次出台调控政策是因为房价过高，也有很多市场存在问题，这次重点还是由于房价过高。为什么这样说？现在我们的市场之所以存在不正常，一是房价快速的增长已经超过了我们所有人的预期和想象，和我们的收入不管从哪个指数标准衡量都远远大于它，更是离我们更多的家庭以及这个市场越来越远，我们无法接受。我们的收入一年增加多少，可是房价又增加多少。二是市场的价格没有建立梯形的商品房市场，如果你有10万的、50万一平米的，没关系，但是你也可以有1万的，但你也可以有更便宜的5千的房源提供给我们，但是我们没有，一推全都上去了，不管房子的质量好坏，所以这个市场应该是缺乏一个梯形的市场供应，所以是必须解决的。地方执行力、市场供应量是稳定市场的关键条件。中央层面政策不少了，可以解决目前的问题了，关键看地方的配套和落实。

　　另外，光有我们的政策，再有执行的手段，大家都认真贯彻国务院精神了，还不行，市场的供应量必须增加上去。如市场供应量短缺，政策无论如何调整，供求矛盾还会继续存在。所以这几项结合在一起，有政策、有力度，再加上市场供应量，三结合，就能稳定我们的市场。

　　2010-05-05 10:51:07

　　王珏林:

　　第四，对2010年房地产市场的判断。

　　一是市场不稳定，调控不会放松，大家不要有期望值，期望阶段性的调控，以前我们已经吃过很多亏了，调完一次没有解决问题，继续再调，我觉得这次国务院下了很大的决心。因为目的是什么，也不要这样理解，说我们一调控就针对开发企业或者针对谁，不是那样，调控是为了持续发展，调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场，调控的决心大，我估计这次要有一个长期的准备，因为调控效果不出来肯定不行。

　　二是2010年房地产市场会在调整中发展。调整是必然的，因为现在已经调整了，为什么还谈发展？因为它有发展的基础。全国那么多城市，不是北京、上海几个城市，尤其是中小城市市场比较稳定。今天早上我听了一下长沙的情况，市场比较稳定，比较好。这是从范围看，因为投资性比例比较少，这样相对保持市场稳定是正常的，所以大部分城市还得具体去办理，对整个市场还是有影响的。现在的购房比例和政策70%以上的土地用于保障性建设和住房，棚户区改造和中小户型的商品房，这些都是我们维护市场的一个基础性的东西。虽然有暂时的停滞，不等于全年市场不发展，但是对发展要理解，不能像2009年的同比情况，没法比，按照那个标准没有办法比，要衡量市场的发展主要在销售量。

　　三是投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变。因为这个力量太强，大家都知道4万亿，4万亿分两年投下去，去年投一半，今年投一半，去年的基础设施还在建，北京的地铁、飞机场等等，而且长期的消费效应不会改变。因为刚才讲了我们有26亿多的人民币在银行里存着，现在我们又没有把这些钱引到其他方向，所以它早晚还是出来的，是我们的。所以房地产市场的发展大家要相信没有什么问题，就是要稳定、持续、健康。

　　2010-05-05 10:57:10

　　谢寿光:

　　感谢王珏林副主任的精彩发言，最后有请社科院潘家华所长做总结发言。

　　2010-05-05 11:02:27

　　潘家华:

　　今天我们这个会，社会学者和专家对2009年房地产的基本情况和2010年的走势作了分析，同时我们也邀请到业界的几位资深的专家，就相关的一些问题进行了交流。我觉得应该现在是在一个比较关键的节点，中央的政策，地方省市的政策在陆续出台，对这样的问题，大家也都非常关注。在这种情况下，刚才说的房地产报告和几位专家对问题的解读都是出于对一个比较短期的、现实的问题的思考。我们作为研究人员对总体的一些问题也有一些思考，我现在就中国房地产市场的管制的基本问题做几点交流。

　　2010-05-05 11:02:37

　　潘家华:

　　大家现在关注的房地产问题是不动产问题，是比较多面的问题，我们现在说房地产有居民消费型的、生产型的，比如宾馆、写字楼是生产型的，还有供应型的，像学校和医院，我们现在所关注的主要是居民消费型的，对其他类型的房地产我们关注得并不高。现在为什么对居民消费型的房地产关注这么高？我们现在居民消费型房地产已经走向消费的本源，走向投资了，把属性改变了。现在说居民消费投资互相有转换性，现在来看消费型房地产，从相当程度上大家现在关注居民投资，作为不动产，作为保值增值，跟我们地方政府盛行的土地财政一捆绑，现在走向这样一个偏向。

　　2010-05-05 11:07:27

　　潘家华:

　　投资性的房地产首先不可以拉动现有的装修、家电、家具，拉动效果是没有的。第二催生泡沫。我们现在对居民消费房地产要加以相对的一些调控。

　　现在说房价高或低，在经济发展时期房价的增长是必然的，在人口增长时期房价的增长也是必然的，但现在房价如果是高出了经济增长和人口增长，我们说这个房价就是高的。判断很简单，2009年我们的房价增长25%，而我们的GDP增长8%-9%，现在说的是统计局统计的数字。显然GDP的增长是远低于房价的增长，而居民收入的增长又低于GDP的增长，GDP的增长超过11.5%，居民收入增长只有7.8%，这样房价肯定是处于高。对消费者来看，如果我们现在从投资来看，只要投资平均收益高于其他平均收益，这个房价就不算高，这也是为什么我们的资金都流向房地产，因为房地产收益明显要高于其他投资收益，这样来讲房价并不高，我们现在把居民消费型房地产转向投资，居民收入和投资商是有差别的，所以我们现在说这个房价应该是属于高的。

　　2010-05-05 11:09:54

　　潘家华:

　　现在房价高究竟是属于需求拉动，还是属于成本推动。现在看需求，需求一是刚性需求，现在30岁左右的，到这个年龄成家有小孩，这个是属于刚性的，必须要的。二是改善型需求，原来有房子，现在要增加，这部分需求可以把以前的房子置换出来。三是转移支付型需求。现在高校刚毕业，20岁左右，过早进入房市，自己没有能力，因为父母和祖父祖母几代人转移支付，使得这部分人购买能力偏高。四是梯次计划需求，现在在资源相对垄断的地方，医院、学校、教育资源这种地方，肯定以一线城市到省会城市，省会城市到非省会城市，大城市到中型城市，现在整个社会相当一部分资源出现这么一种现象。

　　还有投资性需求，所有这些使得房价从需求来讲是高的。从成本推动来看，现在有一些什么样的因素？劳动的成本是没有增加的，土地成本由于土地财政是增加的，交易成本是增加的，现在从成本来看还有进度因素导致生产性的因素，现在催生在捆绑的土地财政和交易成本，这方面升高，这使得房价居高不下。

　　2010-05-05 11:12:37

　　潘家华:

　　对现在的房地产怎样看？现在涨是必然的，现在欧洲、日本房价不可能再涨了，因为人口稳定了，而且稳中有降，从人口的需求来看，我们在2030年以前就不可能有更多的需求增加量，由于现在人口老龄化，40岁左右的人上一辈都有房子，80后的独生子女他们将来继承的房子，父辈的、祖父辈的，我认为这样的房子过了20年还可能再返回市场。按照这个空间来看，现在这个房价是必然的。但是从历史看，10、20年之后这样的恐慌就不可能存在了。东欧的房子，由于东欧没有就业机会，东欧人到西欧就业，东欧的房子不仅卖不出价钱出来，而且要请人去维护，去照看房子。现在大家看北京的高中毕业生参加高考的，超过18万，现在不到10万。从外部来看空间性的增长也是必然的，因为我们现在存在地域的差异。

　　2010-05-05 11:14:39

　　潘家华:

　　我们现在谈可持续性的问题，大家可以看，我们没有多少历史建筑，欧美历史建筑300年、500年，大家看上海只是外滩，其他地方保存下来的不多，我们的是土木结构，保存不了，现在是钢筋混凝土结构，如果不能保持在100年以上，将来整个更新使得我们房地产市场资源浪费，价格肯定是降不下来的。如果我们13亿人口，人均居住面积35平米，13亿人口是1000亿存量面积，这样基本上是饱和了，在饱和的情况下，如果我们的建筑质量是100年的寿命，我们每年更新，是属于1%，是十亿平方米的建筑面积。如果是属于50年的话是21平方米/年，如果20年、30年每年需要解决40亿。

　　2010-05-05 11:16:22

　　潘家华:

　　我们不光关注房价，还要关注我们的建筑质量，这是非常关键的一步。出现这么一种调控，居民偏向消费本源，像一些拔高型的，改善型住房，一些住房又拿出来交易，还有一种激化性的，显然并不是一种特别理性的需求。政策也出来了，我们说怎样才是可持续的回归？首先把居民消费型的房地产回归到消费本源，我们要保障刚性需求，相应地并不一定鼓励这么一种拔高性的需求，也不应该鼓励梯次激化的需求，打压投资性需求，我们本来是消费本源的产品。

　　现在的政策应该讲治标是有效的，如果到位的话。现在政策能不能持续下去，能不能保障房地产市场的健康发展，这是比较关键的。实际上现在已经到了转型的时候了，从捆绑性的土地财政转向持有性的房产税的财政，像东部沿海地区没有多少土地可供开发，我们增加土地供给，闲置房地产，造成了很大的浪费，我们收了很多房地产税。有几种方法，首先存量征税，这样来保障增幅的受益。由于区位不一样，我们在郊区100平方米和城市里100平方米的价格不一样。房地产税是存量和存价的结合，存量是不至于浪费我们的空间，存价是一种收入的再分配，这样才可以保证可持续的房地产调控。

　　不仅仅是这样的，我们资源，北京的资源比其他地方高，上海的也是，为什么？教育资源、卫生资源、体育设施、文化资源相对来讲比较垄断。在这样的情况下，要使房地产市场均衡发展，这样一些垄断性的资源相应应该有所均衡分配，不仅仅是体现在一线城市这么几个点，这样我们才可以保证市场健康发展。

　　2010-05-05 11:17:24

　　潘家华:

　　在美国华盛顿一些所谓的总部，在城里相对来讲都还是贫民阶层，我国的房地产市场不仅要看到当前短时间的问题，还要看到历史的问题，从这方面考虑问题，我们才有可能防患于未然。从战略的历史的角度来考察我们的政策，也使我们消费者的需求回归到相应的体系。我刚才也是对房地产市场有些基本性的问题做了一定的考虑。对当前的问题，对未来发展的措施，大家都谈了很多思路和观点，这也为我们提出了更多的选题，给我们提出了更高的要求，在保障中国城市化、工业化进程的前提下如何使房地产市场平稳发展。

　　借此机会对我们在座的嘉宾表示衷心的感谢，对到会的各位专家、各位学者、媒体记者表示衷心的感谢，也希望大家继续共同关注中国房地产事业的平稳发展。

　　2010-05-05 11:20:51

　　谢寿光:

　　感谢潘家华所长，他对我们今天的论坛，以及对他作为《房地产蓝皮书》的主编，从专家的角度看待中国经济，看待中国房地产业的发展，他发出的是一种理性的声音，涉及的一些问题都是大家普遍关心，而且是比较敏感的问题。这真正是代表我们社会科学院专家的观点，和专家对房地产市场平稳发展、健康发展的一种意见和看法。这次会议的整个议程全部完成，各家媒体肯定对专家有自己独特的需求，我们不安排统一的记者提问，各家媒体可以根据自己的需求，在会议结束以后进行采访。

　　谢谢各位媒体的光临，谢谢！

责编：王璐