楼市调控重点是约束地方政府的趋利性冲动，以公开、公平、公正的市场规则配置地产资源，杜绝各个环节可能存在的不正当交易空间，让房产业逐渐走上理性而成熟的市场化道路

　　继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府4月30日发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，相比“国十条”，北京版的楼市新政在内容上更细化、更明确，这是首个地方政府出台的楼市新政。通知规定，同一个家庭只能买一套商品房，并首次提出个人售房将计税，外地人在京购房需提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明等。

　　这个被业内称为史上最严厉的地方楼市政策，几乎是以强硬的行政手段限定一家只能限购一套房，虽然被明确为“临时性”的新政策，但其期限是什么，能否从根本上堵住楼市失范的缺口，对于其他大中城市的楼市调控是否具有示范意义等等问题，都让市场发出了不少疑问。

　　在我看来，作为公民住房问题最为突出的北京市，其控制楼市的决心不可谓不强，举措也堪称“史上最强”。此种以暂时性的公民购房自由权利限定，来压制炒房空间以及各种非正当的房产交易，本质上针对的还是少数不正当获利者，对于广大普通公民尤其是城市低收入群体而言，购买一套住房已是“奢望”，在这种特殊的社会背景中，“二套房”的限定政策只要切实执行，很大程度上还是能够抑制住目前狂热的楼市，从而让房产市场趋于理性，辅助市场机制的恢复，有助于提高普通市民在楼市交易市场的影响力，最终保障公民的住房权益。

　　但是，对于已接近“病入膏肓”的中国楼市而言，如此强势的行政干预，即便能够以强有力的执行带来短期治理效应，也难以从根本上构建理性的房产市场。

　　一个显而易见的事实是，目前国内楼市失去规范、市场调节失灵，根本原因并非个体意义上的商业炒作，也不是表面上的房地产商不良营销，追根究本乃是幕后的行政推手在作祟。

　　各种楼市资源不能规范地依照市场竞争的规则实现最佳配置，相关市场监管的缺失臧纳了太多行政操控的间隙，各种腐败和不正当交易难免滋生，这些成本最终都转化为居高不下的楼价并最终由普通公民来承担。在这种体制下，如果行政力量不能干净退出楼市，地方性权力寻租得不到彻底遏制，那么仅仅依靠类似的行政“强心剂”，也终归只是一种治标不治本的暂时替代性政策，难以从根本上还中国楼市一片敞亮的蓝天，也不足以抑制住疯长的楼价，更无法满足公民对于住房的民生诉求。

　　其实，政府对于楼市的调控，本质属性是对自身宪政职能和市场责任的实现。从宪法上看，公民享有居住的权利，保障“居者有其屋”也是政府义不容辞的职责，房价虚高、公民大面积买不起房的背后，最终凸显出的是政府宪政职能的缺位；从市场角度观察，现代法治型市场一方面要求行政不得过度介入具体的市场资源配置，另一方面又要求政府为市场自由竞争提供规制治理。因此，对于“脱缰”的中国楼市而言，政府调控首先当回归宪政思维，从市场的规范化层面审视行政职能，而不是以限定市场交易的替代性方式进行干预。

　　那么，如何实现政府对楼市的理性化调控呢？笔者以为，在认清房产市场问题宪政本质的前提下，控制楼市的正途必须从具体的行政干预中抽出手来，把主要精力放在政府权力的自我控制与对外监督上。就前者而言，重点是约束地方政府的趋利性冲动，以公开、公平、公正的市场规则配置地产资源，杜绝各个环节可能存在的不正当交易空间，让房产业逐渐走上理性而成熟的市场化道路；就后者而言，重点则是加强对房地产企业的监管和规范供给，以严格的执法约束楼市企业的不正当竞争和不规范交易，为开发商与购房者的公平交易提供市场化的法治环境。从这个角度讲，对开发商的监管即是对公民住房权和公平交易权的保障。只有在上述两方面的合力下，形成成熟的市场发育与理性的法治调控，最终方能将中国楼市引上健康有序的发展轨道。（傅达林）

责编：许桂梅