观众朋友，您好，欢迎收看《法制视界》。我们今天看到的是天津市红桥区赵先生夫妇的烦心事，他们在买了新房后，因为屋顶漏水一直得不到解决，于是夫妻俩决定拒绝交纳物业管理费，那么他们采取了这种方式后产生了什么后果呢？烦心事解决了么？

    1999年4月，赵彦廷、周世珍夫妇在天津市红桥区浩达公寓购买了一套预售商品房，2000年1月，夫妻俩满心欢喜地办理了入住手续，然而当第一个雨季到来的时候，他们发现房顶出现了渗漏。由此给他们的生活带来了无尽的烦恼。

    采访：（赵彦廷）

    记 者：什么时候出现漏雨的？

    赵彦廷：漏雨是在2002年的雨季。

    发现屋顶和侧山墙出现渗漏后，赵彦廷立即找到物业公司。物业公司让他找维修部门解决。

    采访：（赵彦廷）

    当时发现屋顶漏水的时候给物业打电话报修，物业说这个问题不该他们管，让我去找售后服务。然后我找到售后服务，售后服务说，马上就要解决，全小区都要做屋顶防水处理。

    据赵先生讲，2003年，维修部门对全小区的所有房顶都做了防水层的维护，惟独他们居住的9号楼不知什么原因没有做维护，因此，每到雨季以及冬季雪后，房屋及墙体均会渗漏，影响了他们的居住环境。

    采访：（赵彦廷）

    2003年全部小区的屋顶都做了防水处理，惟独9号楼甩着，至今没做，然后我又打电话找售后，售后说我会来看，然后一直没来，又打过几次电话，一直就没来。

    由于售后部门一直不进行维修，赵先生只好找物业管理部门，希望他们能够给予解决。

    采访：（吴书明——为什么没做修理）

    这户是在02年的时候，雨季的时候，发现自己房屋侧山墙有点洇，洇以后呢他就找到咱们物业，但这一块的工作权限不属于咱物业公司来管，咱公司这块有售后服务，当时物业人员呢就叫他找到售后服务，售后服务的人跟咱们不是一个部门，具体售后服务怎么跟他解答，怎么跟他进行维修，咱就不清楚了。

    哪售后服务是属于哪个部门？

    属于开发商。

    另外赵彦廷还向我们介绍说，他居住的楼道墙体也破损多年，至今也无人问津，在楼道我们看到，确实有许多地方墙体破损，由于这些问题一直没有得到解决，赵先生就拒绝交纳物业管理费。

    采访：（赵彦廷）

    我找物业部门他不予解决，然后我找到售后服务，售后服务也不管，所以作为老百姓只有采取这一种办法吧，我这房子漏成这样你也解决不了，所以物业费我就一直没交，我说我并不是拒交，我说你把我的问题解决好了我会把钱给你，我只是想以此方法促使他来给我解决问题。

    从2002年10月开始直到现在，赵先生一直拒绝交纳物业管理费，而浩达物业管理有限公司认为，自从2000年1月与赵先生所在的小区物业管理委员会签订了物业管理委托合同后，他们一直按照合同规定的服务内容和质量履行了应尽的义务，赵先生在小区居住期间，也接受了他们的管理服务，按规定就应该交纳物业管理服务费。那么物业管理公司在小区的管理和服务过程中，究竟应该承担什么样的职责呢？

    采访：（物业公司——吴书明）

    记 者：咱们的物业管理主要的管理哪些东西？

    吴书明：咱主要管理是四项，绿化、保安、公共设施的维护、环境卫生。

    记 者：那他们家的那房子漏雨属于公共部位吗？

    吴书明：他那个是属于房屋质量问题，不属于咱管，咱管辖的公共设施维护是指的路灯、小区里面的照明灯，属于这一块，他那块不属于咱们管。

    赵彦廷：我认为物业公司，起码具有一个告知的义务，我交纳了物业费，物业公司就应该负责对公寓内房屋公共部位和公共设施进行管理。我发现问题找他去修，他应该去跟我告知，来协助我解决问题，而决不能说跟我没有关系，我不管。

    如此看来赵彦廷、周世珍夫妇是为了解决问题，他们不得以才拒交物业费。可是，物业公司坚持认为出现问题的屋顶和侧山墙不是公共部位，所以不应该承担维护的责任，并且认为已经接受了物业管理服务的赵彦廷应该按时交纳物业费。双方互相争论，僵持不下。物业公司见没有结果，于是便想到了采取法律手段讨回物业费。

    由于赵先生一直拒绝交纳，为了能收回物业管理费，浩达物业管理有限公司只好把赵彦廷、周世珍夫妇告上了法庭。

    采访：（吴书明——谈为什么告上法庭）

    没有别的办法，只能经过法律途径来解决这个问题。

    2004年12月，天津市红桥区人民法院开庭审理了此案，一审法院认为：浩达物业公司已按照合同规定的物业管理服务内容和质量履行了义务，被告也接受了原告的物业服务，按规定应该交纳物业费，至于被告提出的屋顶和侧山墙雨季渗漏以及楼道墙体破损问题，并不属于原告物业管理服务范围，应该由开发商予以解决。

    2004年12月底，红桥区法院作出一审判决：被告一次性给付原告从2002年12月31日至2004年12月31日，两年的物业管理服务费共计464.4元。

    采访：（赵彦廷）

    我们入住以后物业管理费一直按时交纳，直到发现问题找到各个部门都不管，然后我才采取了下策吧。我只有这种办法了，所有的部门都在推。我希望以此来促进他来帮我解决问题。结果红桥法院不予支持，判我败诉，就是偿还物业费，然后我就上诉到天津市第一中级人民法院。

    一审判决后，赵先生向天津市第一中级人民法院提起上诉。2003年3月2日，天津市第一中级人民法院公开开庭审理了此案。

    法官：

    现在开庭，天津市第一中级人民法院民事审判庭，受理天津市浩达物业管理有限公司诉周世珍物业管理纠纷一案，经天津市红桥区人民法院审理后，被告周世珍对该判决不服，上诉本院。

    在法庭上，上诉人赵先生对一审判决中所称的物业公司已“按照合同规定的物业管理服务内容和质量履行了义务”表示异议。上诉人认为，双方所签订的物业管理合同中已明确规定物业公司应对房屋的公共部位和设施进行维修，而物业公司未尽义务，属于违约。

    原审法院经审理查明：2000年1月21日，原告与该小区物业管理委员会签订了物业管理委托合同，而后，原告按照该合同规定的物业管理服务内容和质量履行了义务。看看这段事实，上诉人有异议吗？

    有

    哪有异议？

    我认为原告按照该合同规定的物业管理服务内容和质量履行了义务，我觉得他并没有履行了义务，质量没有达到标准。

    而被上诉人物业公司则认为：屋顶和山墙不属于公共部位，因而不属于物业维修范围，当初双方在合同中也没有对“公共部位”作出明确界定。

    （物业律师）

    浩达物业公司负责公寓内的房屋公共部位、公共设施的维护和管理，上诉人提出的哪些有问题的地方都不属于公共部位、公共设施，都不属于被上诉人负责维修的范围。

    为了证明屋顶、山墙属于公共面积，上诉人赵先生提供了《天津市物业管理条例》等证据以证明公共部位的范围。

    我这儿有一份是浩达物业在后面与别的业主所签订的物业管理合同，作为同一个小区，它这里面对房屋公共部位的认定明确标明了：公共部位是指房屋主体承重结构部位，其中包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等，而且物业管理条理也明确规定了。

    但被上诉人物业公司提出，《天津市物业管理条例》是在与上诉人签订合同之后颁布的，双方的权利和义务应以双方签订的合同为准。在赵先生与浩达物业有限公司签订的合同中，我们确实没有看到对公共部位进行界定，而《天津市物业管理条例》也是从2002年12月1日起才开始执行。

    （浩达物业代理人）

    驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。

    经过双方的辩论，二审法院审理后认为：被上诉人天津市浩达物业管理有限公司原则上对自己所管理的房屋公共部位应当承担维护、维修的管理，但本案中当事双方在合同中并未对“公共部位”进行细化约定，屋顶、山墙是否属于公共面积，在合同中没有明确。而上诉人接受了物业服务却拖欠物业费事实清楚，证据充分，据此，法院当庭作出判决：

    法官：

    依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人周世珍负担。本判决为终审判决。

    对于这样的判决结果，赵彦廷、周世珍夫妇始料未及。不过，当初他们与物业公司签定的合同中确实没有对公共面积作出细化约定，而自认为拒付物业费解决问题的方式也没能奏效。那么他们要想最终解决问题，还有什么办法呢？

    黄平法官和记者交流的时候说，虽然当初双方在合同中没有对“公共部位”进行细化约定，但是我国相关的法律规定屋顶属于“公共部位”，那么赵彦廷要想维护自己的权益，只要他收集到证据，证明房屋渗漏给自己带来的实际损失是多少后，就可以到法院再次起诉。

    由于目前物业纠纷的情况比较多，在法庭上，我们看到有许多老百姓旁听了此案，这是在此案开庭之前，天津市第一中级人民法院黄新华院长、邵建副院长带领一中院的法官们，深入到南开区华苑街安华里社区开展“司法为民”主题实践活动时，邀请了南开区华苑街安华里小区的30多名群众代表来法院旁听此案。案件宣判后，记者采访了部分旁听群众。

    群众1：

    今天来旁听这个案子呢，我感到不管这个案子的结局，最终审判的结果我认为不重要，我认为通过这事就说明我们现在这个咱们天津市的物业管理这个工作纳入了法制化的轨道。房屋漏水之后首先要分清责任，第一要分清责任，属于物业公司该修的物业公司来修，属于开发商在保修范围之内应该由保修方来完成。但是我想呢，无论如何作为一个业主来讲不能用物业费来调整这个物业管理上的一些事情。

    群众2：

    我是物业公司的，因为我们在实施服务的管理过程中呢，也经常会遇到这样的业主，那么作为物业公司，如果业主遇到了这样的困难，作为咱们来讲，有时候法是法，但是作为物业公司他本身还有一个服务是最主体的对吗，管理是其次的，就是说在服务的基础上去做管理。那么如果要是作为我们如果要是公司遇到了这样的问题，我们就是说尽力去协助业主，去找到开发商来替他们来协调，当然维修这一块不属于咱们，就是说物业公司能在里面起一个协调的作用。

    在节目制作期间，记者与赵彦廷取得联系，他说等把此案相关法律搞清楚并取得新的证据以后，他将会再次起诉。

    看来，赵彦廷还要将官司进行到底，您也许会问：赵先生的屋顶漏水问题应该由谁来解决呢？根据建设部以及国务院的关于房屋质量的有关规定，房屋涉及到房屋渗漏的问题，保修期间是5年时间，赵先生所购买的房屋是在2000年，他这个房屋屋顶渗漏，属于在保修期的范围内，因此应该由开发商对赵先生房屋进行保修。那么既然如此，物业公司还有没有义务维修赵彦廷的房子呢？下面还是听听专家是怎么说的

    张庭长：首先他得有业主交纳一定数额的维修基金，这个维修基金在售房时是作为一个专项款来收取的，另外是由开发商出资一部分维修基金，这部分基金是作为专款专用，存到有关的银行，而且由房管局的有关行政部门进行管理，这部分基金的用处，主要就是对于公共设施部分进行维修，而且现在的赵先生要求物业公司对他的房屋渗漏问题进行维修，他认为在交取的物业管理费的3毛5分钱当中，就有这部分维修基金，这个在物业管理条例当中有明确规定的，而且经过与赵先生询问之后，他也承认在购房时没交这部分维修基金。

    听完专家的解释，您也就明白了物业公司为什么不给赵先生的房屋进行维修的原因了，那么，现在的情况怎么样了？我们来连线天津电视台《案与法》栏目的记者郭吉春了解一下

    1、目前他们的房子修好了没有？

    2、那他们有没有到法院起诉开发商呢？

    3、赵彦廷、周世珍夫妇后来交上了物业费么？

    现在我们看到，尽管浩达物业公司依然认为维修赵先生的房子不属于自己的职责范围，但还是修好了赵先生的房屋。这种积极的解决方式，使得赵先生夫妇的烦心事，终于得到了解决。但我们还是要提醒观众朋友，如果您的房屋在保修期内发生损坏，应该及时去找开发商进行解决。因为开发商负有这类维修职责。如果在保修期外出现问题时，您则可以与物业管理部门协商解决，但不能以拒付物业费的方式来达到目的。因为物业费与房屋维修这是两个不同的概念，拒付的最终结果只会是于事无补，还可能给双方带来麻烦观众朋友。好，感谢您收看这期《法制视界》。下期节目，再会。