相比2008年在杭州万科的那次“四盘同降”，北京万科这次所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多。“北京万科16日开盘房价降八百”，这一消息记者从其他多位购房者处得到了验证。尽管北京万科对外尚未正式宣布降价或者打折销售，但仔细比较万科紫苑当下开盘的销售价格与此前相比，北京万科已经开始悄然执行降价策略。

　　北京万科16日开盘房价降800元

　　16日，万科紫苑项目(下称紫苑项目)正式开盘销售，记者在现场了解到，紫苑项目本期开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员告诉记者，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款还有一个点的折扣。据记者估算，附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。对此，北京万科营销总监肖劲未予否认。

　　肖劲16日在接受《经济参考报》记者采访时表示，北京万科积极响应政府的号召应对市场变化，在与客户充分交流的基础上，最大限度的迎合百姓需求，按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。北京万科用实际行动表达了给消费者以实惠和合理定价促进销售的态度。从现场情况来看，该项目产品和此次进行的价格调整还是普遍获得客户认同的。

　　记者掌握的情况表明，万科紫苑项目实际上便是万科与中粮在北京联手开发的首个住宅项目。2008年中国楼市陷入深度调整之时，万科亦在该项目一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略，当时在北京楼市引发一轮争议。目前，万科中粮假日风景的推广名已经更名为紫苑，此次假日共328套房源，产品全部为90平方米三居。该产品为工业化住宅，突出的特点之一是本期采用绿色节能环保的太阳能技术提供生活热水，据悉此技术每年将为业主节约60%的电费。

　　据北京市统计局的相关统计，截至目前，北京市四环内商品房期房销售均价为3.4万元/平方米，4月15日中央政府开始密集出台专门针对楼市的调控政策后，地产商何时开始降价便成为了社会关注的重要焦点之一。不过，当外界开始猜测万科是否会如2008年一般率先拉开降价序幕之时，恒大地产却率先在全国以所有项目8 .5折的政策开始进行“优惠销售”，一度被外界认为是推倒了地产商降价的“多米诺骨牌”。

　　万科“滞后性”调价将引发新一轮房价调整

　　“万科内部也一直在调整，我们希望 每 个 楼 盘 开 盘 当 月 销 售 率 达 到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。

　　一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例，即上半年市场确定性较强时，万科现在只有全年计划中40%的可售房源，而60%的资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

　　记者了解到，万科的判断是万科在2010年的供应节奏中，具有“滞后性”，所以二季度表现如何，将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题，郁亮在面对机构投资者时亦表承认。实际上，从2010年一季度开始，即便彼时尚无4.15之后的“严厉调控政策出台”，万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者，按照目前万科确定的任务，恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下，才能完成。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，大的调整取决于三方面因素，一是房企本身资金是否充裕，如果资金压力不大，很多开发商不会愿意主动降价；二是市场预期，如果大家都认为房价会跌，出于自保开发商当然会主动降价；三是同区域竞争对手降价，可能会被动跟进。

　　专家：开发商死扛房价将引来进一步调控

　　“万科此次的举动是非常明智的，同时，万科降价的行为有可能对未来楼市产生影响。”北京房地产协会副秘书长陈志昨日在接受《经济参考报》记者采访时表示，北京房价上涨速度非常快，已经偏离了市民的承受能力。外来资金和炒房行为是推高房价的重要原因。陈志说，中国绝大多数一线城市的楼市并没有经过有效地调整，因此很多投资、投机购房积累起的泡沫十分危险，进行调控势在必行。如果各地方政策的效果不明显，或者开发商死扛房价，可能还会引来加息等更进一步的调控措施。

　　没钱买房、政策调整，恐怕是目前绝大多数普通消费者远离楼市最关键的两个原因。各地楼市新政纷纷亮相，楼市走势到底会如何？

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰坚信下跌的走势已在各方形成共识。李文杰表示，北京新政应该是从北京个人住房制度改革以来调控楼市最严厉的制度。现在买房人、卖房人和开发商已经形成对楼市下跌的预期。新政措施会加速楼市量价齐跌。而此前专家预言的30%的跌幅，也为各界所认同。北京房地产协会副秘书长陈志认为，房价至少应该回归到2009年初或2009年6-7月份的状态，房价至少降30%问题不大。

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