“史上最严厉”的房地产宏观调控正在深刻地影响着各地楼市。

　　《经济参考报》记者获悉，受接二连三的调控政策影响，五一期间，北京、深圳等地楼市持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点，而成交价格则出现了松动迹象。

　　业内人士称，地方版楼市调控的严厉程度更胜于中央，未来各地楼市有望继续走低，或现“量价齐跌”，楼市调整的趋势已经确立。专家表示，此番政策调控如果没有明显效果的话，中央或各地方政府还有可能出台更加严厉的调控措施，比如呼声一直高涨的楼市税收政策。

　　现状　购房情绪陷入严重观望

　　“最近看房的人明显少了，上个月月初的时候一天能接十几组客户，现在一天能有二三组就不错了。把4月份的单子办完，就可以好好休息一阵了。”北京东四环某中介经纪人小马无奈地说。

　　《经济参考报》记者3日从北京房地产交易管理网站上获悉，五一期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据还显示，4月中旬新“国十条”出台后，北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到4月27日，仅售出1套。

　　“五一”期间，在位于管庄的某项目售楼处，看盘者寥寥无几，售楼员也在闲聊。《经济参考报》记者在采访中了解到，这个项目刚刚在五一前开盘，推出了约300套房源，目前卖了不到100套。

　　“之前都是开盘就被抢光，现在政策调控太厉害，许多原来有意向的客户都开始观望了。”而对于25000元/平方米的均价，销售人员表示，暂时不会调整，“开发商暂时不缺钱，也在观望。”

　　21世纪不动产市场分析师齐凡告诉《经济参考报》记者，历年来的大、小长假，楼市成交量都是很低的，所以光看假期的成交量没有太多参考价值。“新政给楼市带来的影响，关键还要看五一之后，现在的情况并不乐观，下半年的情况会越来越糟。”

　　不只是北京，楼市降温政策的接连出台，也使得深圳的购房情绪由之前的一路高涨瞬间降至严重观望。据深圳市房地产信息网的监测统计显示，5月1日，深圳仅成交26套新房住宅，5月2日仅成交7套新房住宅。楼市的冷清可见一斑。

　　《经济参考报》记者在2010中国深圳(春季)房地产交易会现场看到，深圳本土开发商只有8家，参展楼盘仅14个，较之去年51个深圳专案参展，骤降七成多，创下史上最冷清纪录。

　　“从4月下旬开始，北京许多地区二手房价出现松动。从目前的形势看，这种势头还将持续一段时间，”齐凡预计，随着调控趋紧及成交量的下滑，北京二手房价格将率先下跌，大约在2至3个月后，新房房价将开始松动。

　　中原地产则预计，5月份，北京商品房成交量有可能出现明显下跌，跌幅或超过5成，而价格则因为5月开盘城区项目比例开始增加，开盘均价有可能继续上涨，但是部分郊区项目必然开始下调价格，楼市调整的趋势已经确立。

　　原因　地方版楼市新政扎堆出台

　　开发商和购房者的双重观望，与中央和地方推出的新一轮楼市调控政策有着莫大的关系。

　　继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发之后，包括北京在内各地方已陆续出台政策落实国务院相关通知精神。此外，深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则，业内人士预测，五一过后会有更多城市推出地方版楼市调控新政，楼市调整的压力在进一步积聚。

　　4月30日，风传已久的北京楼市新政终于落地。这份被称为“京十一条”的通知明确要求，商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

　　“链家地产”市场分析师张月认为，“京十一条”的短期打击效应立竿见影，不但限制了投资需求，很多自住型需求也将被拒之门外，如果说此前的“国十一条”让想买房的人不想买房了，那么此次细则就是让想买房的人不能买房了。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，“同一购房家庭只能在本市新购一套住房”是一条严厉的政策。过去，在一个住房项目中多套购买的现象比较普遍，在全市范围内购买多套的家庭就更多了。这条政策会使市场上对住房的需求迅速减少。

　　北京并非孤例。4月30日同一天，浙江省政府常务会议提出，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可以根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　4月26日，广州市政府常务会议也提出，要按照国发10号文精神，进一步加强和改进住房保障，重点在解决“夹心层”群体住房困难上取得突破，促进住房一、二、三级市场的均衡发展。要严格规范市场秩序，加大执法力度，严肃查处囤地、囤房、哄抬房价、规避政策等违法违规行为。

　　美联物业全国研究中心认为，正是由于广州政府做实保障性住房的供应，对房价起到平抑作用，也因此使广州市的房价远低于北京、上海、深圳等一线城市。

　　而早在4月23日，青岛市就率先出台调控细则。青岛市提出，严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。

　　专家普遍认为，各地出台的地方版调控细则是对“国十条”的具体细化和落实，对遏制房价过快上涨、打击投机、保护合理购房需求将产生积极影响。

　　不过，也有分析称，就全国而言，各城市之间的差异性非常大，一些城市可能没有必要出台新的更严厉的调控政策。

　　预测　开发商最多能挺6个月

　　在楼市调控政策频频出台，观望情绪浓重、成交量大幅下跌的背景下，预测房价下跌的声音再次出现。

　　“下半年房价肯定会降，真正的拐点将出现在第三季度，今年深圳房价跌20%是合理的。”万达集团高级经理王永胜在一次房地产论坛上做出了上述判断。

　　而中原地产三级市场总监张大伟也认为，目前的市场状况与2007年底非常接近，北京房价已经停涨，部分郊区房价5月可能下调超过10%至15%，50%的炒房客将在3个月内开始抛售二手房源，而年内房价有望整体下调30%。

　　对此，一位不愿具名的房地产开发商向《经济参考报》表示：“天天喊打压房地产，我们都被打惯了、打疲了，其实也不怕，手里不差钱，能扛得住。”在他看来，年内房价降30%的观点太过悲观。

　　由于去年以来楼市销售空前火爆，开发商普遍回笼了大批资金，在调控面前他们多数选择了观望和等待。来自21世纪不动产的数据显示，原本预计4月份北京有40个项目开盘，但截至4月27日拿了预售证的项目不足20个。

　　不过齐凡表示，这种观望期不会持续太久，虽然开发商囤积的资金足可以让他们应付半年以上的楼市僵持局面，但日益扩散的观望氛围和信贷不断紧缩的消息，却在一天天改变着开发商的心态。

　　“在调控政策的累加效应作用下，开发商很难再安静地坐下去了。这种咬牙不降价的日子很快就会过去。相当一部分开发商，最多能挺住6个月，就不得不降价。”齐凡说。

　　房地产界知名人士、财经评论者杜猛认为，眼下必须打出一套包括货币政策、土地政策、税收政策以及保障性住房政策在内的组合拳才能达到调控目的。

　　央行2日发布公告决定5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，有关专家认为，这将给房地产行业带来较大的负面影响，不过，更有影响力的措施则是加息。

　　“提高存款准备金率还不够，还要通过多次加息增加所有购房人及开发商的成本，并且防止开发商将加息后增加的成本转嫁到消费者身上。”上述专家告诉《经济参考报》记者，只有出台针对房地产行业的政策，才能使其政策打击更准、更狠，否则恶性反弹只是时间问题。

　　来自WIND的数据显示，在国内购房人的资金来源中，通过银行按揭贷款购房的比例越来越高。2009年，全国商品住宅销售3.815万亿元，当年居民户中长期贷款高达1.588万亿元，有超过40%的购房资金来源于商业银行信贷。一旦加息，房屋持有者的还贷压力将增加。

　　“链家地产”市场研究部提供的专项调研数据显示，历年各次加息都能引发至少10%的业主售房。这对投机性购房需求将是一个有效的抑制。

　　中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞指出，此番政策调控如果没有明显效果的话，中央或各地方政府还有可能出台更加严厉的调控措施。这不仅取决于房地产市场本身，还取决于宏观经济走势。

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