“以房养老”：60岁后房养我？

       “以房养老”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。“房子”和“养老”，几乎是普通老百姓最为关心的两件事。在中国，买房子是许多人的首要奋斗目标，结果往往是，当一个人真正拥有一套住房时，多年积蓄基本耗尽，养老危机凸显。而在不影响居住的前提下，用房子来“反哺”晚年生活，中国老人的幸福感无疑会增加许多。
       而最近，讨论最为火爆的“以房养老”模式便是房屋反向抵押贷款，既“倒按揭”，将房子抵押给专门机构，每月从该机构获取现金，用以养老。去世后，房子就由该机构所有。沈阳某工行理财经理称，“这是一个解决养老问题的办法，肯定会有它的客户群。”

在国内，这种新型的养老方式颇受关注

     这种新型的养老思路在最近几年很受国人关注。早在2006年，全国政协委员赖明就建议对“以房养老”的“倒按揭”进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。老年人可以将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后，全部由老人自由支配使用。
       今年初，广州市政府提出“以房养老”模式，发布了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。

在国外，“以房养老”市场早已成熟

      “以房养老”模式其实是舶来品，在国外已经成熟运转了多年，上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立后，在美国日趋兴旺。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构向老年人推出了“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。
       新加坡也是成功施行“以房养老”模式的国家，新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。同时，60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。除美国和新加坡之外，日本、英国、加拿大等发达国家“以房养老”模式也已成熟，但由于社会经济、保障等方面的巨大差距，我国全面推广“以房养老”仍面临很多阻碍。

“倒按揭”只是“以房养老”模式的一种

      近日，民政部等12个部门就养老工作的开展进行了讨论。其中，银监会负责人表示，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。在新闻中，作者将“以房养老”完全等同于“倒按揭”模式，但实际上，“以房养老”的形式比较丰富，比如，老人可以租出大房再租入小房，用房租差价款养老、售出大房，换购小房，用差价款养老、将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老等。由此可以看出，现有的房屋产权70年这一制度，对“以房养老”的影响仅限于“倒按揭”一种模式。

70年产权不是影响“以房养老”的关键

      《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权的有效期限是根据土地使用用途的不同来确定的，如，居住用地的最高期限为70年。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地出让使用期满，政府可以收回国有土地使用权。除公共用地或旧城区拆迁等用途外，国家收回土地后不会对土地使用权人给予补偿。
       据此，银监会调研得出结论，70年后房屋使用权到期，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回，这样便制约了“倒按揭”模式的进行。但《土地管理法》规定，土地使用者可以申请续期，续期成功可以继续使用；《物权法》第149条规定： “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 因此，房屋使用权到期后，土地使用者可以通过续期来完成“倒按揭”的义务。
       但各项法规对于“土地续期”的规定却显得比较模糊。政府因公共利益回收土地会给予使用权人赔偿， “公共利益”的范围是什么，赔偿按照何种标准进行，并无详细规定；70年期满后可以自动续期，这种续期是有偿还是无偿，交易成本是多少。这些疑点，都会给“以房养老”的推行带来一些麻烦。

在扭曲的楼市下，“倒按揭”很不靠谱

      “倒按揭”养老模式能否广泛推行，很大程度上取决于房地产市场的健康程度。有评论员指出，“倒按揭”模式更大的问题在于房地产市场：“在一个动荡而疯狂的房市背景下，以房养老注定是充满无限风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；又如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使得双方在价格问题上达成一致——国际经济学专家都看不透的市场，如何确立一个公平的交易价格呢？”显而易见的是，如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。国外发达国家房价相对理性，“萝卜就是萝卜价”，而不可能像国内房地产市场一样，“萝卜却能卖出人参价”。在一个完全扭曲了商品性质、保障功能的房地产市场，“以房养老”模式的风险不言而喻。

“以房养老”让农村老人成为被遗忘的群体

      同样，“倒按揭”式养老在农村推广面对很大的阻力。在我国农村，土地大多规集体所有，称为“宅基地”。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。” 除此之外，如果住房地处农村经济发展缓慢地区，那就会导致房屋价值低，不易变现等结果。这样，不光是“倒按揭”，依靠出租、出售房屋养老也成了问题。在城市中，“以房养老”也仅适用于有一定经济实力的老人，尤其是经济快速增长的城市或城郊，住房价值很高，且在不断增值。对于没有房产的城市无产者，“以房养老”同样无法达到目的。据最新数据显示，目前我国60岁以上的老人接近1.78亿人，其中农村老年人约1.1亿，这其中多少人有能力负担得起“以房养老”的成本，将决定着“以房养老”的推广程度。

中国人普遍认为“但存方寸地，留于子孙耕”

      “但存方寸地，留于子孙耕”，这种思想对中国人的影响持续了上千年，用为子孙置办的产业给自身养老，在很多老年人看来是不可思议的。况且，在辛辛苦苦地偿还了按揭贷款后，“反按揭”又把房屋还给了银行，这种模式让很多人无法接受。《扬子晚报》曾随机采访了10名老人，随机采访的10个老人中，有9人认为房子住了大半辈子，都有感情了，要留给子女。表示支持的是一个无子女的老太太，想留给子女也没法留。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。 “养儿防老”，再将家业予以传承，中国人几千年来的养老思路难以彻底改变。也有评论者指出，“以房养老”折射出的其实是中低收入群体深深的无奈。