系列解读之三

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，加快房地产税立法并适时推进改革。
意义：
这是中央文件首次提出房地产税立法的问题。加快研究房地产税立法很重要，房地产税不是政策，要依法征收，必须有法律依据，所以要研究房地产税的立法。系统的研究持有环节、交易环节，到底税收应该怎么设置，才能实现整个税负合理公平。

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。
土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。
耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。


房地产税 VS. 房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房地产税是一个体系，而房产税是针对房屋保有环节的一个税种，属于财产。

国内房地产税现状
1949年 中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月 政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制 把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制 国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
1986年9月15日 国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。


房地产税从试点到立法
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点， 适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。
2011年1月，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。
2012年11月，时任财政部部长谢旭人提出，房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房地产税改革。
2012年底，住建部部长姜伟新表示，正在研究房地产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
2013年2月，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房地产税改革试点范围。
2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。
2013年5月，国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面征房地产税技术条件基本具备。
2013年7月，国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。
2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房地产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

1、我国房地产税收入占地方税收比例过高
我国房地产税收入占地方税收70%以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。
2、房地产税制设计不合理
主要表现在以下几个方面：流通环节税费过多；税种繁杂，重复征税；征税范围过窄；计税依据不合理；内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。

加快房地产税立法重要性

1、立法可解决正当性问题
中国政法大学财税法研究中心主任施正文说，立法后税制设计会更公平，哪些免，哪些征收，会广泛征求民意，让社会能够参与进来，充分表达各方声音，从而通过法制思维和法制方式来推进改革促进发展。
中国财税法学研究会会长刘剑文则表示，房地产税并不是一个税种，而是一个体系。房地产税包括房产税，土地增值税，土地使用税，耕地占用税等。此次特别提到要立法，这就涉及立法和改革结合的问题。从决定看，房产税立法的步伐会加快。

2、使我国财产税体系进一步健全
除了调控房价、合理调节收入分配，还能更好地发挥财产税在税制结构中的作用。同时，房产税也将为地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解地方政府财力紧张的矛盾。这不仅可以解除地方政府依赖土地财政的顽症不说，更可以推进地方政府职能的转变。房地产税的改革，可以寄予更多的期待，解决民生问题、提供更多公共服务或公共品等。

3、以立法促改革
房产税是一个直接税，通过加快立法可以推进改革的进程，立法过程也是形成共识的过程，可以增强改革认同，减少改革阻力，协调社会各方的关系。税收的原则是税负公平，通过完善立法可最大限度集中民情、民意、民智，通过立法不仅可以让房产税的改革设计更加科学和公平，而且可以保障改革的顺利推行，巩固改革的成果。>

4、意味着房产税的试点范围可能进一步放开
房地产税立法的步伐会加快，也意味着房产税的试点范围可能进一步放开，并随着住房信息联网等技术性障碍的解决，最终实现在全国范围内征收。目前房地产市场弊端在于两级分化，只有利用税收手段增加持有成本，才能逼出存量房，当市场的空置率下降时，房价自然会回归理性。

5、回应了房产税开征的合法性、公平性的诉求
加快房产税的立法尤其重要，因为房产税比较敏感，关系到千家万户，影响到每个人的居住权、生存权和财产权，所以通过法律的形式加以规范是一个比较紧迫的课题。房产税立法将会从法理上把房产税的征收给予一定的证明。房产税作为地方的一个税种，长期来说，可以调节贫富差距，让拥有更多资源和房产的人群，通过缴纳房产税的方式，去反哺低收入人群的住房需求。

知名财经评论家、资深房地产专家、国家一级房地产策划师郑荣华
房产税的推行对房地产市场也必然会产生影响，但这影响仅局限于结构性的影响。对整个市场并不能起到大家认为的拐点效应。房产税的推行从税收制度上一定会执行累进税制度，也就是说，分产品、数量、价值与实际功能需求进行不同的征税。因此对高端住宅与投资性需求的两类来说是一个严厉的打击，而对主刚性需求来说影响不大，还能刺激刚性需求市场，因为国家很有可能采纳我之前提出的"取长补短"提议，对首套房家庭购房给予政策性扶持。

住建部政策研究中心主任秦虹
如果希望通过房地产相关税收去调控整个市场，需要制定一个疏堵结合的税制方案，而不仅是一个针对保有环节开征的房产税种。考虑到当前我国住房市场现状之外，房产税短期内难以开征还由于法律和现实操作上的障碍。

财政部财政科学研究所所长、中国财政学会副会长兼秘书长贾康
房产税推进虽然面对重重障碍，但是一个大方向。

1、开征房产税需要做好相关配套建设
首先是房产登记制度，必须有一个信息平台，清楚知道市民的住房信息情况；
其次要有房产评估机制；
第三要有房产争端的仲裁机制，当发生房产争议与纠纷时，有一个仲裁机构和方法，需要大量的专业队伍；
第四是必须要有民众的共识；
最后必须有人性化的设计，一个家庭到底能有多大的房子，人均30平方米是怎么算出来的？我国目前这些配套措施都还不具备、不完善。

2、允许摸着石头过河
长期来看，房产税立法非常必要，不过先行先试也十分必要。在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。

美国
美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。总体税率大致介于1%-3%之间。

日本
针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入"固定资产税"的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了"固定资产税"，征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于我国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理，标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的"城市规划税"(各地税率略有不同)。

俄罗斯
俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在全国范围内对自然人按照差别税率征收房产税。俄房产税实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定本地区的房产税税率。
俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。

墨西哥
房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状 。
墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。