十年发展：日新月异的急速成长

        过去十年，中国经济的快速发展为房地产插上腾飞的翅膀。2001～2011年，中国GDP以10.5%年平均速度“超高增长”。外向型工业化带动城乡居民的收入快速增长，城镇化加速推进，消费结构和水平迅速升级。其间城镇居民家庭人均可支配收入由2001年的7702.8元提高到2011年的21809.8元；2003-2011年全国城镇化率从40.53%提高到51.27%；住房制度的市场化改革取向，使住房成为居民主要耐用消费品和财富形式，住宅主导的房地产业迅速崛起。

        城乡居民居住环境改善显著，居住空间扩大明显。2002 ~2011年，我国城镇竣工住宅71.7亿平方米，城镇居民人均居住建筑面积由2002年的24.5平方米增加到32.7平方米；农村居民人均住房面积由26.5平方米增加到36.2平方米。城镇居民新建住宅基本以小区的形式兴建，成套率和配套性大为改观。2002~2011年，我国成套住宅累计竣工4.4亿套，配套设施如绿地、娱乐、学校、医疗等比较齐全，城市面貌、住房条件以及居住环境都发生了翻天覆地的变化。

        与此同时，中国房地产业迅速崛起。十年间，住宅产业发展迅猛，开发和交易规模世界罕见。商品住宅投资规模增长迅速，2011年4.43万亿元的住宅投资额，是十年前的8倍；新开工建设面积约19亿平方米，销售面积9.65亿平方米，销售额4.82万亿元，分别是2002年的4.47倍、4.07倍、 9.72倍。

        崛起的房地产业顺理成章地成为国民经济增长的驱动力。房地产业关联度高、带动力强，住房作为产业链条终端的商品化和市场化，有效地释放了内需，拉动经济增长。全国城镇房地产投资额2003年约为1万亿元，2011年上升到6.2万亿元，占固定资产投资的比例保持在20%～22%左右，但占GDP的比重从2003年的7.48%上升到2011年的13.09%，翻了将近一番。

十年调控：“治标”兼为“治本”争取时间

        2003年以后，大中城市的房价（除2008年）持续快速上涨，年年居高不下，中央出台的一系列房地产调控和住房保障措施，取得了一定的成效。

        其一，密集出台调控措施应对房价过快上涨。2003年央行的121号文件调整银行个人住房贷款政策，成为中央政府第一次采取抑制房价高涨的措施；2004年国务院的通知，将房地产开发项目自有资金由项目总投资的20%提高到35%；2005年的“国八条”将稳定房价提高到政治高度；2006年“国六条”意图调整住房供应结构稳定房价并在细化中提出 “70/90”政策；2007年央行九次提高存款准备金率；2008年国发〔2008〕3号文整顿和打击“囤地”。全球金融危机爆发后，在“保增长”的目标下，调控政策发生“逆转”，致使2009年房地产市场下半年量价齐升。2010年“新国十条”强调住房既是经济又是民生问题的双重性质，推出对地方政府稳定房价和保障房建设的问责制。2011年初，国务院果断要求大部分城市采取限购政策。

        其二，住房发展定位逐渐转变。2007年，国发〔2007〕24号文召示保障房建设的回归，民生需求被提上住房发展政策日程。2010年，“新国十条” 将住房问题提高至影响社会稳定的政治高度。2012年，十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，住房发展由市场主导的“独舞”转向商品住房和保障房“两条腿走路”的供应格局。

        其三，保障房建设方兴未艾。有鉴于保障房建设的严重滞后，2008年，4万亿经济刺激计划首次将1000亿元保障房投资列在的第一位；2011年《国务院政府工作报告》提出，“十二五”期间新建保障性住房3600万套，力争在2015年末使城镇住房保障覆盖率达到20%的建设目标。保障方式由以经适房、限价房形式的 “住有所有”，向公共租赁房为主体的“住有所居”过渡。

        其四，住房市场体系和制度建设有所进展。十年中住宅开发和交易的市场体系正式确立和发展。住宅建设用地的土地储备制度和土地出让“招拍挂”制度的确立，规范了土地市场，推动了土地、商品住宅开发和二手房交易三个层次市场的正式形成。与此同时，禁止转按揭、商品房预售网签、预售资金监管等制度建设不断完善。

十年反思：“治本”改革刻不容缓

        十年来，政府密集出台的调控政策，也存在不少问题。一是混淆制度和政策的关系，甚至政策之间相互矛盾；二是加剧市场波动，干扰了市场主体预期，使房价陷入“越调越高”的怪圈。稳定市场预期的“治本”改革时间所剩无几，而房地产市场失控的形势异常严峻。当前，整个中国的房地产存在三个方面的问题：

        首先，市场主体与国家目标偏差大，市场严重失衡。住房与整体市场制度设计的不完善、不配套，导致地方政府、金融机构、企业、个人等集体行为的冲动，导致市场结构严重失衡。炒地导致土地市场失衡。2002年全国土地出让金2416.8亿元，2011年激增至3.15万亿元，十年间增加13倍；信贷冲动导致住房金融市场失衡。2005年以来，住房信贷占比不断攀升，房地产企业的资金高达80%左右来源于银行贷款。住房产品结构失衡。已售存量商品房空置4.4亿平方米，小产权房空置11.2亿平方米，与普通商品房供给相对不足形成强烈反差。

        其次，投资结构严重扭曲，危及经济持续健康增长。房地产投资远超警戒线，宏观经济过度依赖房地产。2003～2011年，房地产投资占固定资产投资的比例保持在20%～22% ，是10％国际警戒线的两倍多。国内房地产投资占GDP的比重2010年已达15%，远超5％的国际警戒线。资源过度配置到房地产领域，严重制约了产业升级和经济转型，危及经济持续增长的动力。

        第三，住房异化扩大贫富差距。资本密集型的重化工产业结构和住房投机投资的双重叠加使国民收入分配向资本高度集中，住房沦为社会财富分配的工具，加剧了社会不公。

        住房问题的根本解决，必须依靠深化“中国城镇住房制度综合配套改革”，即结合国家整体经济社会体制的改革和住房发展目标，制定科学合理的“时间表”和“路线图”，廓清战略思路、修正定位、完善住房体系，设计顶层制度、构建长效机制、完善管理体制，建立新的住房体系框架。