<center>房地产专家解读“房价拐点”</center>

房地产专家解读“房价拐点”

背景资料

房价开始松动调控绝不动摇

温家宝总理近日在俄罗斯圣彼得堡就我国的房地产调控表示，中国的房地产一系列调控措施，决不可能有丝毫动摇，下调房价是国家坚定的政策。这是近来中国官方对房地产调控最明确亦最强硬的表态，同时也为此前关于房地产调控是否将放松的争论画上了句号。温总理既已放下狠话，房地产调控短期内就不可能放松，开发商也莫再扛了，再扛也回光返照不了多久，降价回笼资金是正事。只要调控不放松，房价持续下降的趋势便难以逆转，只不过会降多少而已。

嘉宾介绍

<strong>顾云昌</strong>

顾云昌

顾云昌，著名房地产专家、学者。中国房地产研究会副会长，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任，北京大学博士后导师。1966年毕业于同济大学城市规划专业。1979年进建设部工作。曾任建设部城市住宅局处长，建设部城镇住宅研究所所长，建设部政策研究中心副主任，中国房地产业协会副会长兼秘书长。主编的书主要有《前进中的中国房改》、《中国房地产发展大全》等。

现场对话

cntv网友：80后这一代人面临结婚生子的人生问题了，给这批主力军一些买房的建议吧！

顾云昌：年轻人买房没有经济实力可以选择按揭买房。银行现在的利率是比较低的。CPI连续高涨了几个月，所有我们也已经有相当一段时间处于负利率的水平。虽然未来贷款利率不排除继续上涨的可能，但是目前情况下，借银行的钱买房还是合适。

cntv网友：未来房地产发展需注意的问题？

顾云昌：未来中国房地产发展要注意：一是不能动摇房地产业的支柱地位；二是要从需求调控为主转到供给调控为主；三是住房的社会保障；四是不能长时间地损害自由与公平，也就是说现在的许多政策，尤其是限购政策，是行政力量的过渡干预，是对自由与公平的损害等等。

cntv网友：如何整顿和规范房地产市场秩序呢？

顾云昌：第一加大供应量，从土地供应量着手，盘活土地，增加新土地，促使开发商赶快入市，不让捂盘惜售。另外要调整住房结构。既要管好一级市场，又要管好二级市场，还要规范三级市场。一级市场就是土地供应市场，房地产市场，二级市场就是开发市场，三级市场就是二手房市场和租赁市场。

cntv网友：您是否支持限购政策？

顾云昌：限购是没有办法才限购的，因为东西太少了。北京为什么实行“五年限购”，因为北京实在没有房子卖了，买的人太多、卖的东西太少。在一定时期采取这样的措施，是暂时的，一旦我们的市场发生了变化，供应量加大了，供求关系改善了，就可以逐步取消限购，将来不久肯定会取消限购，但不是现在。购买力是由收入水平和金融杠杆两方面左右的，购房首付款提高了、利率提高了，金融支持的力度就小了，国外都采取这个办法调控房地产市场。限购是中国特色，因为我们有这种行政手段，国外一般没有限购这一说。

cntv网友：新政出台后，有说法称成交量下降，房价未降，您怎样看待这种情况？

顾云昌：全社会的目标都盯在商品房价格上，其实这是有误区的。好像是商品房价格下降了，我们的调控就取得成效了。衡量房地产调控的唯一标准不是房价降不降。实际上我们调控的目标有两个：一是解决民生问题。中低端的居民的住房问题如何更好地解决，我认为关键不在商品房价格，关键在保障房的建设。因为即使商品房价格下降了，也解决不了中低端的居民住房问题。现在全社会最关注房价的人，是“80后”的年轻人，是中低端收入的家庭，他们希望房价降了以后能买得起房子。实际上，这里有认识的误区，像北京、上海，即使降价一半，这些人还是买不起。所以真正解决民生问题的关键是保障房的发展，但这需要一个过程。二是保持房价的稳定，使房价和老百姓的收入能相匹配，不要使房地产市场出现更多泡沫。不少城市房价上涨过快，形成了一定的泡沫。供应相对需求而言是不足的，必须适当地增加供应量，才能解决这个问题。我们现在放慢了经济的速度，要让中国的经济着陆，但着陆有两种，一种是硬着陆，一种是软着陆。我们力求中国经济软着陆。所以房地产调控的第二个目标也包含着使房地产市场平稳地实现软着陆，从而使中国的经济也实现软着陆。

cntv网友：您对房地产新政如何评价？

顾云昌：我不同意有人说的楼市越调越高，不调更好，因为房地产市场是整个社会经济发展的一个部分，我们所有出现的社会问题、经济问题，土地资源方面的问题，金融、税收、财政方面的体制问题，都会不同程度地反映在房地产市场上。我们不可能通过房地产市场的调控来解决所有的社会问题。房地产市场的调控还是取得了一定的成效，只不过还不够理想，原因有两个：一是落实的问题，二是体制问题。

cntv网友【凯迪猫咪】：您能不能给我们解释一下，目前房地产的形势？限购令出台后，今年百姓能否看到房地产方面革命性的价格变化？

顾云昌：中国房地产市场最起码担负两层任务，第一层就是拉动经济增长，过去是以G D P为纲，现在开始以民生为纲，房地产成长是在G D P增长为纲的基础上起来的。但是现在看来，尽管房地产对中国经济促进很大，但是另一方面房地产发展目的是什么？就是改善民生，就是中央提出的住有所居，联合国说的人人享有适当住房。不是说人人有房产，而是人人有房住。应该说房地产发展是为了人人有房住。

cntv网友：今年楼市的政策还会延续到明年吗？

顾云昌：政策环境是一个非常复杂的体系。首先，房地产政策与宏观经济政策是紧密联系的。宏观经济政策的基调直接决定着房地产政策的基调。房地产政策的制定还要考虑我国的经济形势和国际经济形势。此外，政策的制定既要考虑市场的稳定性还要考虑变数。但是可以明确的一是保障房建设还要继续进行；二是房地产市场还要保持相对平稳的趋势。

cntv网友：保障房的大量涌入市场，对于我国的房地产市场将带来哪些影响？

顾云昌：我国的房地产市场有两个市场形态，一种是商品房市场体系，一种是保障房市场体系。应该说这个转型也是逼出来的，也是客观存在的。在过去五年，我国的房地产市场总体上处在供不应求的状态。而未来将由卖方市场转为买方市场，即供大于求或基本供求平衡的一种市场。这样的市场才是健康的市场。我始终认为，健康的市场是供求基本平衡的市场。这样的市场对老百姓是有利的。竞争加剧了，房子品质也随之提升了，性价比随之提高，这样的市场是我们欢迎的。

cntv网友【酴醾罂粟】：您觉得大批企业或项目出售，对房地产市场来说是好事还是坏事？

顾云昌：房地产企业的洗牌是调控的成果，总的来看是利大于弊的。目前，中小型房企在品牌效应和资金周转方面都无法和大型企业相比，所以面临的资金压力也更为明显。而一旦资金链断裂不仅企业损失惨重，更加损害的是广大购房者的利益。大企业兼并小企业，不仅有利于大企业的成长，而且也能有效化解购房者的风险。

cntv网友【萤火虫飞舞】：今年出现了大批的房企集中出售的现象，为什么会有这种现象呢？

顾云昌：随着宏观调控持续，销售量萎缩使得融资困难叠加，对于越来越多的中小房企来说，单个企业已经无法应对目前的资金困难。他们需要寻找更好的合作伙伴，通过企业的出售、兼并和重组渡过难关。本轮调控就是对房企一轮大洗牌的过程。融资困难、销售萎缩将使得中小企业要么选择主动抱团取暖，要么选择被大企业收购。

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