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成交回暖降下“及时雨” 房企悄悄趟过“资金底”

发布时间:2012年07月19日 07:42 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  受国家统计局公布最新房价数据影响,18日房地产板块领跌沪深两市。中国证券报记者日前调查发现,继销售回暖、流动性放松后,一些开发商的资金压力已经得到极大缓解。虽然银行对于开发贷款的发放仍然谨慎,但在执行层面上开发贷的申请和审批已有放松迹象。尽管7月房地产行业还将迎来超过500亿元的信托兑付洪峰,但在成交持续回暖和银行信贷环境渐宽松的底气下,房企似乎已经趟过“资金底”,现金流明显好转。

  业内人士指出,由于资金压力减轻,未来市场上降价跑量的项目料将减少,而“手有余粮”的开发商或将加强在土地市场的投入。

  销售回款如“及时雨”

  自今年3月以来,开发商不断以降价跑量的策略去除楼市库存。尤其是5、6月份刚需入市带来销售释放,更加快了开发商的资金回流。再加上信贷环境好转、股权交易增多,开发商融通资金的能力得到极大提升。

  “现在的资金压力比以前好些了,主要就是销售回款比较好,尤其是上半年的销售情况不错。”经营项目主要集中在北方地区的一家上市房企董秘在接受中国证券报记者采访时直言,“今年按揭贷款的发放速度比去年快,包括公司直接收到的现金和按揭款回款都好于去年。”

  今年一季度地产销售陷入全行业低迷之际,大部分地产人士并没有预料到二季度销售能够取得如此迅速的反弹。尤其是5、6月份楼市热销,令不少开发商收复了半年度经营“阵地”。按照国家统计局数据计算,如果剔除年底集中过户所导致的12月销售突增这一因素后,今年6月全国6381.88亿元的商品房销售额已经超过此前楼市火爆时期的月度销售额,创下近五年以来的月度销售新高。已经披露上半年经营数据的22家标杆房企半年度销售额突破4000亿元大关,同比增长了14%。

  进入7月,楼市成交量依然保持不断上涨的态势。北京中原市场研究部统计数据显示,7月上半月,全国主要的54个城市楼市成交量再现增长,合计成交高达12.99万套,较6月同期增长了13.4%,创下本轮楼市调控以来的成交新高。

  “开发商资金压力最紧张的时候在今年一季度。”中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋在接受中国证券报记者采访时表示,一季度很多房企的银行贷款到期,而新贷款还没有审批下来,再加上销售回款不足,是行业最低迷的时刻。“现在银行信贷有所松动,间接资金来源增多,销售回款加快,房企资金周转的压力已经不像以前那么大了。”杨少锋直言。

  除了销售回款外,转让项目股权所带来的资金回流也让部分开发商得到些许喘息。“本轮楼市调控主要是中小型开发商受到了冲击,而大型房企受到的伤害比较小。”杨少锋指出,大型房企中受到冲击比较大的是绿城,该公司通过转让股权的方式实现资金过度。仅在今年6月,绿城便宣布了两起重大合作。公司分别牵手九龙仓和融创中国,涉及资金分别约51亿元港币和33.7亿元人民币。

  近期,市场上房地产股权转让项目也有所增多。为拓宽融资渠道,卧龙地产也于近期将持有的武汉卧龙墨水湖置业有限公司40%股权作价1亿元转让。依靠股权转让融通资金,成为开发商缓解资金压力的又一手段。

  信贷环境悄然改善

  在连续降息之后,作为资金密集型行业的房地产行业银行信贷成本得到明显改善。中国证券报记者在调查中还发现,尽管行至年中、楼市回暖,大多数银行并没有对房地产开发贷款政策和额度进行调整,但是在执行层面上,以优质房企为主的开发贷已有所放松。

  “我们行对于开发贷的政策最近没有变化,还是重点支持优质房地产客户,优质住宅项目以及保障房项目。”某国有大型银行分行的信贷负责人对中国证券报记者表示,目前该行主要按照客户需求驱动的原则,在总量约束的基础上,对不同风险特征的大中型公司类客户实施差别化的授信审批流程。“不过现在全行对整体授信的时效性要求有所提高,主要提高集团客户授信组织效率。”该人士直言。

  “现在对于小型开发商贷款主要以退出为主,新增贷款就更小心了。”一位城商行负责贷款审核的人士表示,“这几年我们的策略都是做大客户,主要是小客户的不良率太高,尤其是小型房地产企业抗风险能力差,面对调控出现不良贷款的概率较高。”

  虽然银行表示没有放宽开发贷,但是在执行层面上,部分优质项目的开发贷款审批速度已有所加快。北京地区某中型房企的负责人告诉中国证券报记者:“目前按揭贷款的审核速度已经回到正常水平,大概15-20天左右就能发放下来,而去年下半年开发商很多时候都不能确定贷款审批的时间。不仅是按揭贷款,与前段时间相比,开发贷的审批也已经加快。”该人士透露,目前北京地区有很多银行对房企开发资本金的要求放宽了,这就意味着贷款门槛已经降低。“整体上看,银行信贷的确比以前宽松,不仅是审批速度,在申请贷款时也更容易一些。”

  事实上,从国家统计局公布的开发投资资金来源来看,信贷资金在地产商资金来源中的占比正在不断下滑。数据显示,6月房地产开发国内贷款为1295.41亿元,占全部开发资金来源的比重为14.14%,而这一比重在年初为22.02%。企业自筹资金、其他资金和订金及预付款的占比则有所提升。

  除了银行信贷,一些中小房企还将目光投向了信托等其他渠道。近几年,一些开发商通过信托融通了大量资金,这也使得今年成为信托兑付的集中期。国泰君安研究报告显示,2012年房地产信托总到期规模为1758亿元,其中7月为年度高峰,达到504亿元。

  “我们公司在前年和去年上半年做了一些信托融资。今年3月、6月有两个还款高峰,下半年还有一些,但是主要还款期已经过去。”上述房企负责人表示,目前有信托兑付压力的主要是中小型开发商。国泰君安分析师李品科也表示,一些前期经历了快速扩张、但周转相对较慢、开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高,兑付风险相对更大。

  降价项目大幅减少

  销售回款增加、资金压力减轻,让不少开发商对未来经营“信心大增”。从近期市场情况来看,房企又开始出手拿地,而降价打折促销的楼盘却在大量减少。业内人士指出,这些现象表明开发商现金流已经大幅好转,这也将影响企业未来的经营策略。

  上半年招商地产在13个城市有34个楼盘在售,完成签约金额和认购金额均大幅超过半年度经营计划。对此,招商地产董秘刘宁表示,为了确保市场稳定,短期内房地产政策不会有大变动,而货币政策将持续利好房地产。未来市场需求依然相对旺盛,公司将紧抓去库存。

  正是由于“手有余粮”,一些开发商也将目光移向了土地市场。“要是有钱的话,遇到合适的地块就可以多拿一些地。”北京一位开发商坦言,“尽管有些地块交易比较热,但大部分土地的价格还没有起来,现在是比较好的拿地时机。”

  金地集团则计划在三季度推出近百万平方米的新增可售资源。金地集团董事会办公室副总经理许亚峰表示,公司2012年可供销售房源约为413万平方米,其中新推盘面积约为213万平方米,上下半年新增推盘面积分别占25%和75%。许亚峰认为,下半年市场将迎来新增供应高峰。由于预期土地价格适度回落,企业信心小幅修复,三季度土地市场将出现较好投资机会。

  “当前开发商的现金流情况好了很多,已经能够控制销售。目前基本没有降价的项目,大部分项目甚至出现小涨,这就证明开发商的资金压力已经不大了,否则不会出现这种情况。”北京中原地产市场总监张大伟直言,在开发商销售回暖比较明显,融资渠道畅通的情况下,未来房企拿地的积极性将加大,打折项目也会大量减少。

  从国家统计局18日公布的数据看,尽管房价同比下降城市数量有所增加,但环比上涨城市也在增多。国家统计局有关专家表示,必须继续推进房地产各项调控,把抑制房地产投机投资性需求作为长期政策,绝不能让房价反弹。这一消息公布后,二级市场上房地产板块应声而跌。截至18日收盘,金地集团、云南城投、首开股份等公司股价跌幅居前。业内人士指出,这意味着未来房地产调控政策不会放松。市场销售是否还会保持5、6月份的火爆场面,将成为影响开发商决策的最大变量。

  从目前来看,在销售复苏后,开发商对于未来楼市保持着谨慎乐观的态度,在加大推盘力度的同时,也在加强现有产品的去化速度。张大伟认为,受新开工数据触底的影响,今年7、8月楼市淡季推盘量会比较小。全年成交量最高点出现在9月、10月、11月的可能性非常大,下半年市场成交量将会超过上半年。不过,张大伟也指出,目前成交量有可能继续放大20%左右,但恢复到2009年-2010年时成交水平的可能性很小,未来房价即使上涨,幅度也不会很大。 记者 于萍

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