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一季度楼市降速刹车 从量跌价升向量稳价滞转变

发布时间:2012年04月13日 18:29 | 进入复兴论坛 | 来源:新华网 | 手机看视频


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       新华网广州4月13日电 题:调控显效一季度房地产“降速刹车”楼市将从“量跌价升”向“量稳价滞”转变”

  新华社记者 乌梦达

  国家统计局13日公布一季度经济运行数字,全国房地产开发投资10927亿元,增速比上年同期回落10.6%,销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%,房地产投资和市场明显“刹车”。

  专家和业内人士分析,虽然一季度房地产市场呈现低迷,拖累经济增速放缓。但随着调控深入,一季度市场成交呈现明显的前低后高走势,房地产“以价换量”范围在3月明显扩大,政策导向、资金紧绷和存量压力导致房价仍存下调空间。随着市场刚性需求“有条件释放”,楼市将有望逐步从“量跌价升”向“量稳价滞”转变。

  调控下房地产投资“降速刹车”一季度楼市前低后高

  统计数据显示,一季度全国商品房销售额8672亿元,同比下降14.6%,销售面积15239万平方米,同比下降13.6%,而全国商品房待售面积达到30122万平方米,增长35.5%。

  严峻的市场形势促使开发商“稳”字当头,一季度房地产开发投资增速继续回落。一季度,全国房地产开发投资10927亿元,同比名义增长23.5%,增速比上年全年回落4.4%。

  专家认为,一季度楼市呈现明显的前低后高走势。由于前2个月房地产成交持续低迷,房地产加大了以价换量的范围,2月份以来,京沪穗深四大一线城市楼市成交量均出现较大幅度回升。根据中国指数研究院4月初报告显示,3月份北京、上海、广州、深圳房价成交面积环比分别上涨73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

  而从市场反馈来看,开发商“以价换量”对近期楼市成交量回升作用明显,成交量靠前的项目多是降价楼盘。自2月份进行促销降价后,两大房地产标杆企业中,万科3月份实现销售金额115.2亿元,环比上升56.9%;恒大则实现销售收入48.6亿元,超过前2个月合计销售金额之和。

  对此,中原地产广东项目部经理黄韬分析,当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量,“无降价不成交”。

  世联地产首席技术官黎振伟等专家认为,由于开发商降价促销和流动性放松,一线城市出现涨幅回落、区域性房价下调,带动刚需“有条件释放”。而这很可能带来示范和连锁效应:短期内出现房价涨幅继续下滑、房价下调面继续扩大。

  价格心理博弈战升级:以价换量有望持续

  由于一季度房地产开发增速和房屋新开工面积持续回落,加之一线城市成交量回暖,市场对楼市调控和房价走势的判断出现了不同声音。市场的再度活跃让不少人认为降价已经触底,一些开发商也纷纷以降价包装“投石问路”,试探购房者心理。但业内人士分析,目前楼市量价齐升的基础并不存在。

  这说明,房企调价仍在试图用小幅变动探查市场反应。但购房者对此并不买账。

  中国指数研究院副院长陈晟则表示,需要注意的数据时,虽然近期楼市成交量环比上升,但无论从核心城市还是重点企业,环比上升无法掩盖同比下降的现实,当前楼市只是低位回暖。

  此外,业内人士分析,此轮回暖主要是调控累计的自住和改善性购房需求阶段性释放,预计在“金四银五”传统销售旺季过后,成交量回升将明显放缓甚至下降,成交量也将逐步趋于稳定。但由于新上市供应量增加将使房企库存继续攀升,也迫使部分开发商为加快库存消化和资金回笼,必须坚持“以价换量”策略。

  未来数月楼市可能从“量跌价升”向“量稳价滞”转变”

  专家介绍,根据以往调控的经验,房地产调控政策下市场往往先是成交量萎缩,楼市库存不断累积并快速上升,进而房地产开发投资下滑,并影响到未来市场供应量,供求关系偏紧将再度引发房价上涨,即容易陷入“越调越涨”的怪圈。因此,只有开发商将存货逐步消化,市场供求趋于平衡,量价运行趋于稳定,市场才能逐步复苏并进入良性循环。

  陈晟表示,短期内房价出现反弹的可能性并不大。其中重要的原因就是与以往不同,此次调控通过限购、限贷政策积累了相当大的存量,为未来取消限购政策后的政策接续提供了很大的缓冲空间。

  统计数据显示,目前全国商品房待售面积30122万平方米,增长35.5%,增速比上年全年提高9.4个百分点,比上年同期提高19.5个百分点。

  中原地产研究一部副经理瞿中齐也认为,就目前楼市“以价换量”阶段的情况来看,成交量回升并未带来价格异动,受制于政策和市场双重压力,短期内成交量的上升不会带动价格上涨,房价仍将维持低位。同时,未来数月房地产项目降价的幅度可能不会提升,但随着以价换量的作用凸显,降价面可能从个体性、区域性向普遍转变。

  专家分析,随着刚需阶段性释放,一线城市楼市将逐步从“量跌价升”向“量稳价滞”转变。

  对此,专家建议,一方面需要政策持续,通过现有政策的继续落实和加强预期管理,使得市场需求以合理的节奏进行释放,引导房价继续理性回调。

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