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楼盘亏本价 爆出开发商拿地潜规则

发布时间:2011年12月01日 15:19 | 进入复兴论坛 | 来源:北京晚报 | 手机看视频


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  随着大兴某项目的216套房以11800元/平方米的价格当日卖光,再现“日光”效应,北京开发商价格底线再次有所突破。有分析者称,在该项目拿地时楼面价7519元/平方米的情况下,售价跌破12000元/平方米已是“亏本”卖房,但同时该说法也被开发商否认。对此本期发起调查,超过七成网友表示,不相信开发商真的在亏本卖房。

  您认为“日光盘”是否会触动大兴其他项目,引起连锁降价?

  ■是 59.70% ■否 18.30% ■难以判断 22.00%

  在您看来,开发商是否真的会亏本卖房?

  ■决不会 71.20% ■有可能 16.10%

  ■“亏本”与否尚难断定 12.70%

  开发商否认“亏本”说法,称“通盘把控成本以及利润”

  ■未来还有降价空间 62.90%

  ■前期的高价明显赚够了 30.40%

  ■现在已是价格底线 6.60%

  对于“底价日光盘”现象您怎么判断?

  ■仅是个别项目现象,不代表北京市场普遍性 69.90%

  ■可购房人群有限,很难再出现此类事件 20.00%

  ■价格已达到大多数购房人心理价位 10.10%

  调查单位:北京晚报 新浪乐居

  调查人数:6093

  亏本价爆出拿地潜规则

  11月19日,位于大兴的某项目以11800元/平方米的价格开盘,随即有房地产研究机构称,该项目地块去年由开发商以348089万元竞得,规划建筑面积46万平方米,据此计算出开发商拿地价格为7519元/平方米,再加上基本建安成本3000元/平方米、税费成本2000元/平方米以及财务成本和最基础的营销费用1000元/平方米,该项目的成本价约为14000元/平方米,因而此次推出的216套房源基本属于亏本销售。

  对此,该开发商媒体负责人称“出让文件中的46万平方米建筑面积是指地上部分,该地块还有20多万平方米的地下面积,如车位等也可以销售。加起来该地块的总建筑规模为75万平方米,这就大大稀释了单位拿地成本。”

  究竟是“亏本入市”还是开发商“另有底牌”?这“20多万平方米的地下面积”究竟是从何而来?是否像开发商所说的归其所有?

  北京京华律师事务所、房地产专业律师

  秦兵:地下面积几乎是白送给开发商

  根据《城市居住区规划设计规范》,对小区的车位配比都有一定的要求。因此小区要配建地下车库和人防。不过在进行土地出让时,政府为了鼓励竞买,促成成交,会以低价甚至赠送的方式,出让地下面积。这就为开发商节省了土地成本。而不论地上建筑面积还是地下面积,都要写进出让协议中。

  国家《住宅设计规范》规定,层高低于2.2米的部分,不能计入建筑面积。也就是说,如果地下车库的层高低于2.2米,是不计入建筑面积的,也就不用支付土地成本。因此,我们可以看到,很多地下空间、地下车库的层高都比较低,很多都在2.18米左右。

  在当前土地成交面积下降的情况下,这种做法还是比较普遍的。我国的法律对此并没有明令禁止,因此,这种行为可以说是合法不合理。

  北京新城兴业房地产开发有限公司副总经理

  苗丰:“亏本入市”更像是一场营销

  项目成本价到底怎么算?建安成本、人员成本究竟有多少?普通老百姓很难算清。甚至连一些没有与土地打过交道的开发商都很难算清。但作为开发商而言,怎么算不重要,最关键的是要考虑企业是否盈利。因此,“亏本入市”的销售手法背后却隐藏着更多营销的背影。

  诚然,面对限购政策带来的低迷市场,不少开发商都想尽办法尽快将项目销售出去。实际销售过程中,也不排除一些开发商“赔赚吆喝”,但一下拿出几百套房子赔本卖的事情几乎不可能出现。

  尽管按照地价、建设成本计算,该项目看似销售价格已经低于成本价。但要注意的是,项目20多万平方米的地下空间成本可是几乎为“零”。

  换句话说,买下土地后,有一大部分的地下面积是送的,这一部分空间也可以成为人防空间,如果项目的地下空间面积超过了规定了人防空间面积,开发商只需为超出的部分支付额外30%的土地出让金即可。

  此外,“亏本入市”更多是企业行为,而非区域行为。目前各区域在售项目拿地时间都比较早,价格比高,因此即便出现一家项目降价也好、促销也好,绝不会引起其他项目跟风,毕竟每个项目都有自己的价格底线。

  可见,“亏本入市”只是一个营销过程中的噱头。(记者 陈静思 徐楠)

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