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从总理房价 到合理房价

发布时间:2012年04月14日 19:52 | 进入复兴论坛 | 来源:东莞日报 | 手机看视频


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  近期“总理房价”成为最热门的词语,频频出现在网络、报纸的显眼位置。

  总理的话一石激起千层浪,毕竟房价问题是中国民众最为关注、最为敏感的话题之一。那么,总理提出的国际惯例该如何计算呢?据了解,所谓房价收入比是一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比,世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时,认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当。

  回归东莞,如果生搬硬套国外的方式方法,会显得有失偏颇,因为东莞的户型产品、人口结构、消费习惯都有自己的特点,必须寻找因地制宜的统计标准,从而改变外界对东莞房价的模糊印象。我认为,以每套房子的总价来计算更加合理,毕竟房子最终是以每套为基本计量单位出售的,同时结合东莞的实际情况,东莞楼市以首次购房的刚需客户为主,所以应通过刚需产品房屋总价来计算东莞的总理房价。根据这一思维,结合2011年公布的普通住房总价和人均收入,东莞房价收入比=519400÷(39513×3)=4.38,也小于6的国际惯例,此举说明东莞楼市的泡沫相对较小,价格比较理性,东莞本地户籍人口的购买力实际上十分强劲,从他们偏好大户型就可见一斑。而无论是本地户籍家庭,还是在东莞扎根多年的家庭,东莞的整体房价还是相对可控,也拥有较大的接受基础。

  诚然,以上的计算方法是一种较为理想的状态,一个家庭6年的收入不可能全部存下来买房,房价合理与否,除了上文提到的房屋总价之外,月供的压力更加具体化、长期化。一般而言,在不影响正常的生活品质前提下,月供的高位为占家庭月收入的50%,一旦超过购房者生活压力较大,并不得不尽量节衣缩食;而保持月供小于家庭月收入的35%,才比较合理适中;我以东莞较具代表性的普通夫妻2口之家月收入1万元计算,月供则控制在3500元/月以内,按执行基准利率计算,商业银行贷款30年,则可承受的房屋总价为57.51万元,稍微大于刚需产品中位总价51.94万元;如果家庭月收入为2万元(属于高收入群体),月供则控制在7000元/月,其他条件不变,可承受房屋总价114.95万元。

  归根结底,东莞房价合理与否,需要具体分析每一个家庭的收入总额,以及与之匹配的户型大小、房屋总价水平,不能笼统一概而论,更不能盲目追求置业的一步到位,这样才能做到安居乐业。

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