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万亿债务将至 房价或在2012年理性回归

发布时间:2012年01月08日 22:56 | 进入复兴论坛 | 来源:东方网 | 手机看视频


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  东方网1月6日消息:据今天出版的《城市导报》报道,2011年是中国楼市调控较为严厉的一年,楼市在调控风中降价。2012年房企债务偿还高峰来临,楼市或将在降价潮中提升销量,中国楼市进入“拼跌”状态。

  2011沪新房成交面积6年最低

  据最新的统计数据显示,刚过去的2011年上海新房的成交量、成交面积、成交套数都大幅下降,仅成交均价仍略有上升,但是上涨幅度和2010年相比亦大幅下降。2011年上海全市新房的成交总金额为1606.4亿元,同比减少23.9%;而全年新房成交套数、面积分别为6.32万套、729.8万平米,同比分别回落24.2%、24.9%。为近6年来新房成交面积最低的一年。

  成交均价方面,2011年全年新建商品住宅均价约为2.2万元/㎡,同比上升1.4%,虽仍呈上涨趋势,但较2010年30%以上的同比涨幅,涨幅缩小明显。而照上述数据计算,2011年上海全年新房平均套均面积约为115.5平米,平均每套住宅的成交价格达到254.1万元。

  万亿债务将至房企唯再降房价

  业内人士认为,房企的债务偿还高峰将在2012年到来。目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期,房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

  第一是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。

  第二是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。

  第三是离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。

  第四是民间借贷,俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

  据此,有专家认为,债务危机加上调控不放松,房企降价是大概率事件,部分房企将被迫清算、破产、重组。

  楼盘大打促销牌2012房价将回归

  一直以来,在国家楼市调控政策不放松的背景下,楼市博弈的战线和时间会拉长。众多楼盘以各种方式降价的事实足以说明,在未来的价格走势上,开发商显然已经形成了某种共识——房价会下降。

  开发商们打折力度开始加大,从9折、8折、7折、6折一路降到“全款折上折”后变半价。为了迅速回笼资金,众多房企优先选择年底降价促销。众多楼盘纷纷打起了“降价促销”的大旗,用利润的减少来换取成交量的增加。

  开发商除了主动降价换量,低总价、好地段、0首付各种手段频生,“零首付”的出现彻底终结了房价下行的羞答表现。有开发商宣传到如果购房者看中哪套房源,但一时间没办法支付首付款的话,购房者只要先与开发商签订一份垫付合约,便能由开发商帮忙来垫付全部首付款。这样一来,购房者就可以凭首付发票向银行申请贷款。购房者只要在合约规定的时间内按时将首付款还给开发商即可。

  限购持续,调控不减,开发商被逼转变策略,同时也会让正在纠结于何时入市购房的刚需,进一步延缓入市步伐减慢决策过程,这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展,2012年是中国房地产价格理性回归的一年。闵明/文

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