万亿债务将至房价或在2012年理性回归_新闻台

　　东方网1月6日消息：据今天出版的《城市导报》报道，2011年是中国楼市调控较为严厉的一年，楼市在调控风中降价。2012年房企债务偿还高峰来临，楼市或将在降价潮中提升销量,中国楼市进入“拼跌”状态。

　　2011沪新房成交面积6年最低

　　据最新的统计数据显示，刚过去的2011年上海新房的成交量、成交面积、成交套数都大幅下降，仅成交均价仍略有上升，但是上涨幅度和2010年相比亦大幅下降。2011年上海全市新房的成交总金额为1606.4亿元，同比减少23.9%；而全年新房成交套数、面积分别为6.32万套、729.8万平米，同比分别回落24.2%、24.9%。为近6年来新房成交面积最低的一年。

　　成交均价方面，2011年全年新建商品住宅均价约为2.2万元/㎡，同比上升1.4%，虽仍呈上涨趋势，但较2010年30%以上的同比涨幅，涨幅缩小明显。而照上述数据计算，2011年上海全年新房平均套均面积约为115.5平米,平均每套住宅的成交价格达到254.1万元。

　　万亿债务将至房企唯再降房价

　　业内人士认为，房企的债务偿还高峰将在2012年到来。目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期，房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

　　第一是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。

　　第二是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。

　　第三是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。

　　第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

　　据此，有专家认为，债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫清算、破产、重组。

　　楼盘大打促销牌2012房价将回归

　　一直以来，在国家楼市调控政策不放松的背景下，楼市博弈的战线和时间会拉长。众多楼盘以各种方式降价的事实足以说明，在未来的价格走势上，开发商显然已经形成了某种共识——房价会下降。

　　开发商们打折力度开始加大，从9折、8折、7折、6折一路降到“全款折上折”后变半价。为了迅速回笼资金，众多房企优先选择年底降价促销。众多楼盘纷纷打起了“降价促销”的大旗，用利润的减少来换取成交量的增加。

　　开发商除了主动降价换量，低总价、好地段、0首付各种手段频生，“零首付”的出现彻底终结了房价下行的羞答表现。有开发商宣传到如果购房者看中哪套房源，但一时间没办法支付首付款的话，购房者只要先与开发商签订一份垫付合约，便能由开发商帮忙来垫付全部首付款。这样一来，购房者就可以凭首付发票向银行申请贷款。购房者只要在合约规定的时间内按时将首付款还给开发商即可。

　　限购持续，调控不减，开发商被逼转变策略，同时也会让正在纠结于何时入市购房的刚需，进一步延缓入市步伐减慢决策过程，这将使得目前量缩价松的市场进一步深度发展，2012年是中国房地产价格理性回归的一年。闵明/文