“二套房”标准混乱影响政策执行力

发布时间:2010年05月21日 06:46 | 进入复兴论坛 | 来源:新京报

  目前,因为具体认定细则并未统一,各银行关于二套房的界定各不相同,有的认房有的认贷,莫衷一是。(5月19日《新京报》)

  国务院10号文之所以被认为“严厉”,关键在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和贷款利率:购买二套住房的首付不得低于50%,而利率则为1.1倍。而根据历史经验,该政策的成败关键,取决于“二套住房”的认定标准。

  在10号文出台前,银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的原则。但如果贷款者之前购买房屋是全款支付,再买房就不算第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷显而易见,炒房者对每一套住房都可以在全款支付后,再用该房产做抵押,去银行以其他名义贷款炒房,而在银行看来,他并不存在房贷。

  10号文出台后,对二套住房的认定标准,至今并没有明确的政策,目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个:

  第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日表示:住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准,即使首套住房没有贷款,再次购房同样会被认定为二套住房,即“认房不认贷”。这个标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格,被视为二套房认定政策的重大转变。

  第二个是5月7日,住房和城乡建设部副部长齐骥提出的“认房又认贷”标准:一是认房,对借款人首次申请利用贷款购买住房,如果在房屋登记系统中,其家庭已登记有一套及以上住房的,再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房;二是认贷,借款人已经利用贷款购买过一套及以上住房,又申请贷款买房,也认定是第二套及以上住房。简单地说,买房人名下有房,或者是曾用过房贷,再贷款买房都算“二套房”,这是目前最严厉的二套房的认定标准。

  但“认房”的难度在于,全国的住房交易和产权登记系统并不健全,很多地方并没有和银行联网,全国联网更是遥遥无期。在这种情况下,通过“认房”认定是否属于二套住房存在技术难度。但最大的难度并不在于此,而在于无论是“认房不认贷”,还是“认房又认贷”,没有任何部门出台统一的认定标准,官员的解释并不能作为法律依据。

  在没出台统一的认定标准的情况下,各银行在具体执行时,自然标准混乱,各行其是。普通情况的认定已经混乱,如果再掺杂上夫妻离异等情况,则更让人云里雾里。比如,对“夫妻共同申请过贷款买房、两人离异后无房户一方再买”,“之前贷款买的房已经出售、再申请贷款买房”等情形,是按首套还是二套计算,不同银行给出的认定标准都不相同。此外,什么时候开始执行新的二套房贷政策,各大银行的标准则更是五花八门,有的以网签时间为准,有的以批贷时间为准。

  严格的信贷政策是“10号文”的灵魂,而“10号文”有无调控力的关键,则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住建部,还是银监会,都没出台具体的认定标准,给各大银行如何执行造成了难度,长此以往,贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球,最终使二套房贷流于形式。建议有关部门尽快出台二套房的具体认定细则,并要求各大银行统一执行,结束二套房认定和执行上的混乱,呵护政策的公信力。

责编:唐亮

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