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多家房企储地可用10余年 坐等土地升值远胜建房

发布时间:2010年09月07日 08:48 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济周刊

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  2009年6月拍出的“地王”北京广渠路15号地,在开工大限到来之际申请调整规划,被业界认为是“寻出路”之举。本刊记者肖翊 摄

  《中国经济周刊》见习记者 刘德炳︱北京报道

  面对越来越严的调控,开发商囤地依然热情似火。日前,一份据称是国土资源部提供给银监会用作信贷风险排查的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》被媒体公开,全国共有1457宗闲置土地被列入“黑名单”。然而,事实很快就证明,闲置土地远不止这些。

  8月19日,国土资源部土地利用司司长廖永林在新闻发布会上表示,截至今年5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,这其中,闲置土地宗数高达2815宗,闲置土地面积达16.95万亩,接近1.13亿平方米。这会不会仍是开发商囤地的冰山一角?

  多家房企储地可用十余年

  据国家统计局公布,2009年全国房地产开发企业完成土地开发面积2.3006亿平方米。廖永林通报的闲置土地面积是去年土地开发面积的一半左右,据此计算,这些闲置土地足够全国房地产企业半年开发之用。

  看起来,这一组土地闲置数据大得有些惊人。不过,从房地产企业角度得到的结论却更加超乎想象。

  8月24日,碧桂园集团发布2010年半年报显示,该公司今年上半年房地产开发实现营业收入111.79亿元,所销售的总建筑面积为209.5万平方米。而目前该公司土地储备(建筑面积)高达4285万平方米。

  再以恒大地产为例,该公司2009年年报显示,截至2009年底,该公司拥有近5497.6万平方米的土地储备(建筑面积),而去年该公司实现交楼面积只有88.1万平方米,以如此开发速度计算,恒大地产的土地储备足够其开发60多年。即使以该公司2010年计划竣工500多万平方米物业面积计算,其当前的土地储备量也至少可用10年。

  按照有关规定,土地闲置满两年,将依法无偿收回。但目前开发企业普遍采用分期开发模式,以规避囤地嫌疑。

  据接近国土资源部的一位人士透露,此前传出的“1457宗闲置土地”是截至2009年9月份的情况,而在这份详细名单中,泛海建设、华润置地、金隅、金融街、和记黄埔、香江国际、新世界中国等都榜上有名,不少地块闲置时间甚至超过了10年。

  坐等土地升值远胜建房

  事实上,有关部门对于囤地的查处越来越严,但囤地现象屡禁不止,甚至有愈演愈烈之势。据前后公布的两份土地闲置情况对比发现,从去年9月到今年5月这段时间,土地闲置数量几乎增加了一倍。

  廖永林表示,各地上报的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等客观原因造成闲置的约占六成以上。他进一步指出,由于客观原因造成闲置的比例大、协商查处难度大,再加上较早出让的“毛地”拆迁难,以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。

  在稍早前媒体曝光的“1457宗囤地黑名单”中,泛海建设旗下4宗地块于2004年8月31日取得,开工日期定在2005年2月27日,竣工日期定在2007年5月30日,但至今这4宗地块尚未动工。

  据了解,这4宗地块分别是北京朝阳区东风乡泛海国际居住区二期1、2、3、4号地,其建设面积30.57万平方米,总建筑面积87.31万平方米。在2004年为取得这4宗地块,泛海建设总共花费2.25亿元。从2004年至今6年间,这4宗地块一直未开工,而地价却一飞冲天。

  去年12月17日,保利地产以30.4亿元夺得东风乡高井村居住混合公建用地,楼面价高达23500元/平方米。据此计算,泛海建设旗下闲置的87.31万平方米土地的总价值已经高达205亿元,其当初买地的花费简直微不足道,轻松溢价200多亿元。

  针对土地闲置现象及回收传闻,泛海建设在8月4日发布公告,将这4宗土地延期开发的原因归为土地功能、规划调整,并称土地不存在被收回的风险。

  据记者了解,这4宗土地中的1号地目前正在进行规划调整。今年5月7日,泛海建设子公司北京泛海东风置业有限公司向北京市规划委员会提出申请,在二期地上建筑规模不变的前提下,将1号地原规划建筑高度100米~120米,拟调整为260米~338米。

  据北京市国土局资料显示,2004年批地时1号地建筑面积为22.8万平方米,而当前1号地的总规划建筑面积已调整到63.85万平方米,其中地上43.11万平方米,地下20.73万平方米。

  北京中原地产市场总监张大伟分析认为,在建筑面积不变的情况下,建筑高度提高后,楼栋可以做得更少,有更多的面积可以做绿地,居住舒适性将大大提高,随之升值的就是其产品价值及利润。以其建筑面积和目前4.5万元/平方米的均价计算,其额外收益可以增加数百亿。

  SOHO中国董事长潘石屹曾在网聊中公开表示,“建房子的不如倒地的更赚钱”。土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图,他们可以等到土地升值后再开发或者转让,这正是囤地的动力所在。

  记者就此事致电泛海建设,但目前尚无回应。

  10月底前完成闲置土地查处

  “闲置土地是社会财富的巨大浪费,”潘石屹认为,由于土地闲置,市场上房子供应量就少,房子价格永远遵循市场供求关系的规律,供应量少,房价就会上涨。而且囤积土地让房地产市场越来越扭曲,土地囤积越多,市场上房子的供应量就越少,房价就上涨得越快。而房价上涨得越快,土地的价格就上涨越快,“地王”的现象就会越来越多,这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地。

  廖永林表示,打击囤地将能遏制部分城市房价过快上涨,促进房地产市场健康平稳发展。

  据国土资源部公布,截至目前,全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗,总面积约13.25万亩。其中,闲置土地2044宗,面积12.35万亩。全国已查处结案的房地产违法违规用地宗数为826宗,面积约4万亩,共收回土地使用权面积1.2万亩,收取罚款或闲置费总计4.8亿元。

  对于此次公布的2815宗闲置土地,国土资源部也设定了一个清理期限:今年10月底前。

  廖永林表示,已经及时将闲置土地等违法违规用地情况抄送了相关部门。下一步,国土资源部将督促各地加快查处进度,维持对违法违规房地产用地的高压态势,形成强大的声势与压力,确保于10月底前基本完成查处任务。

  有业界人士指出,对于多年不开发闲置土地的处理,最重要的就是及时处理。可将全国房地产闲置用地公之于众,这样更有利于清理闲置土地。

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