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调控政策未放松,2012楼市压力空前

发布时间:2011年12月30日 02:28 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网 | 手机看视频


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  合富辉煌(中国)山东公司市场针对主要楼盘监测数据,截止到2011年11月,济南商品房成交量为200.9万㎡,同比下降6%;青岛成交量为760.41万㎡,同比下降11.2%;面对限购等调控政策,开发商采取积极的应对措施,通过特价房、大幅优惠让利等活动期望提升成交量,但低成交率不断蔓延和趋重,2010年开盘热销的局面难以再现。

  相比较2010年的“房价表面平稳,实则在稳中悄然提升”市场状况,2011年商品房住宅已经开始出现实质性降价,限购令实施近一年,投资性需求及改善性需求淡出楼市,满足刚性需求的中低价楼盘支撑楼市。尤其是下半年因成交低迷的压力,价格开始松动,开发商通过“特价房、内部团购”等隐形降价的方式促销,价格开始出现实质性下降,部分楼盘下降浮动超过20%。

  青岛已经明确2012年限购继续执行,济南亦未有放松限购的迹象,这预示着济南、青岛为代表的城市楼市将继续走低。

  因2011年剩余存量较大,导致2012年供给量剧增、市场消化压力加大。以济南、青岛为例,2011年济南商品房住宅剩余存量为65.2万㎡,青岛商品房住宅市场存量为130万㎡,环比增长8.45%,库存压力均超2008年水平,同时2010年、2011年在房地产热度的催生下,产生了土地成交高潮期,也是2012年待消化的存量。在这种房地产在库存攀高、销售探底的情况下,将迎来大库存时代,对企业来说,明年市场消化压力加大。

  市场上半年将到达博弈“最热期”,成交下半年将有望回暖。行业整体存货水平的上升,必然增加开发商降价的动力,明年房价仍将进一步回落,上半年将达到市场最低点。但调价节奏以稳为主,避免购房需求集中迸发对整体宏观调控的不利影响。此外,房地产行业作为传统国民经济的支柱,对国民收入、财政税收等多个领域都存在连带影响,政府希望房地产市场稳健成长,价格过快上涨和过度下调都对市场发展极为不利。城市化进程中,刚需客户对市场托底作用也不会导致房地产市场过于寒冷。

  而在整体调控持续及宏观经济政策影响之下,未来房地产将出现两极分化的格局。首先,少数开发商走高端楼盘开发路线,满足少数人群;其二,大部分开发商走亲民楼盘开发路线,满足大众人群,房价保持中低水平。

  政策明朗背景下,刚需产品将重新回归市场,投资需求将进一步退出。限购政策虽然不会在明年取消,但是针对首次置业者的购房政策可能会在2012年上半出现逆转。在保持经济平稳较快增长的前提下,一方面抑制投资、投机群体入市,防止进一步抬高房价;另方面鼓励刚需自住群体购房,为楼市困局适当松绑。同时开发商在明年的利润目标降低,主要通过有效的资金平衡,填补之前的高额土地出让金,明年将有大量微利房源推出,既有房价的低位又有针对性政策松绑,必然会刺激部分持币观望的刚需托市。

  山东合富辉煌房地产顾问有限公司

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