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“以房养老”如何避免水土不服

发布时间:2011年12月13日 13:08 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券报 | 手机看视频


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  沈源

  中信银行近期推出“养老按揭”产品,这可以说是银行业诞生的第一个真正意义上的“以房养老”金融产品,因而也引起了很多议论和话题。而引起最多话题的并不是该产品本身,而是其推出后面临的“冷遇”。这让人不得不考虑“以房养老”这种方式是否适应当今中国社会的情况。

  所谓“以房养老”,指的是有房屋产权的老年人把房子抵押给银行、保险等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金。也称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。如今“以房养老”也泛指一切可以利用自己的产权房来解决养老问题的方式和途径。据估计,目前我国养老金缺口在1.3万亿元左右。随着中国社会老龄化程度的不断加剧,此数字将会不断被迅速刷新,养老已经成为政府亟待解决的棘手问题,这其中,“以房养老”作为解决养老的选项之一,地位日益突出。

  如何规避“以房养老”的种种水土不服,充分利用居民自有房产来构建养老体系?笔者有几点建议如下。

  首先是尽快将“以房养老”纳入城镇养老和住房保险体系,由地方的住房公积金运营中心来统一管理和监督这一块业务。这样做一是可以增强该产品的公共性,减少商业银行在此环节逐利的产品设计,降低老人的税费负担;二是可以考虑对申请“以房养老”的资产按揭实行公积金优惠利率,这在一定程度上增加了产品的吸引力。而地方公积金运营部门显然比商业银行更适合做这件事情。

  第二,摒弃原先“二套自有产权房”的申请标准,使得更多只有一套自有住房的经济情况不够好的老人能够有申请“以房养老”的机会。

  第三,着力推广“以房租养老”这种模式。即不涉及房屋产权,老人将自己房屋的使用权交予公积金管理部门,由其安排对外租赁,老人则进入养老院居住,每月所得的租金可补贴老人的养老费用。这其中房租收入应可享受免税,并由公积金主管部门制定具体规则,对每月房租收入与养老费用相差过大的老人给予一定的补贴。

  第四,对于抵押产权的“以房养老”模式,主管部门可以借鉴一些美国房产抵押养老政策。在美国政策规定,62岁以上的老年人如果有自己的房产,经过专业评估以后产生一个最低估价,每个月可以领到钱,一直到老人去世。如去世时此房产的估价恰巧等于老人领的养老金总额那么就互不相欠,如果不够,由政府的住房和城市发展部补贴,银行也不吃亏。如果盈余了,就还给老人的孩子。

  总体来说,“以房养老”为我国利用民间资产以解决养老难题提供了一个值得考虑的选择。然而,如何使得该政策适应中国国情,避免出现种种“水土不服”,还需要有关部门做很多的调查研究工作。

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