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夫妻一方出售共有房产,是否有效?

发布时间:2011年12月13日 08:12 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网 | 手机看视频


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  王先生与女友相恋多年且即将步入婚姻的殿堂,购买婚房便是当下第一要务。后来通过中介的介绍,两人看中了浦东的一套房子,于是前去“实地考察”。

  接待他们的是家里女主人,热情地向他们做了介绍。之后,中介约房主李先生查看房产证及身份证,证实信息无误。没费多少周折,就签订了正式买卖合同。

  一切似乎进行得十分顺利,王先生按约定付清首付,不久,贷款也办了下来。然而,要付款时,上家却拒绝收钱,说房子不卖了。随后,李先生妻子突然重新住进已经搬出的房子,还叫来父母兄弟一起住,不走了。王先生无奈,要求返还首付,却被告知钱已经被李先生为婚外情人买房用了。

  上家发生如此巨变,总是事出有因的。原来,房子虽登记为李先生一人,但确为李先生婚后所买。李先生因有外遇,夫妻关系不好,经过一年多的折腾,双方精疲力竭,决定离婚。房子先由李先生出售,卖出后帮妻子买个稍小点的房子,剩余房款归李先生。可是妻子发现李先生拿到首付后,却在张罗着帮外遇情人买房。一气之下,才重新住进已经搬出的房子,上演了之后令王先生无比尴尬的那幕。

  那么,王先生与李先生之间签订的合同有效吗?他是否可以要求继续履行合同,按约交房呢?

  【律师观点】

  上海创远律师事务所 甄灵宇 律师

  婚后购买的房屋,即使登记在一人名下,仍为夫妻共同财产。法律规定,出售共有财产,必须经全体共有人同意。但是,《物权法》又规定了善意取得制度,规定,出售人无处分权,但第三人善意、有偿取得不动产并登记的,确认其取得物权的效力,相应的合同也是有效的。

  上海市高级法院2005年下发的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》也认为,房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张买卖合同无效时,应区别不同的情形分别处理。如果房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。

  本案中,王先生不存在恶意串通,合同是有效的,他有权要求对方继续履约,办理过户。但考虑到房屋即使过户后原房主仍可能拒绝搬出,王先生想要入住房屋可能不得不另外起诉卖方迁出房屋,严重影响婚房的顺利使用。所以律师建议,王先生起诉时,也可以要求解除合同,即退房,并要求李先生承担违约金或赔偿房屋差价、中介费等损失。

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