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驳房价下跌50%的5大连锁反应论

发布时间:2011年11月17日 07:56 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网 沐 籽 | 手机看视频


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  深圳市晟泰投资管理有限公司投资总监薛冰岩语出惊人,他在自己的微博上表示“假如房价跌50%,股市极可能回到1800以下”,同时列出房价下跌的五个连锁反应。笔者仔细研读发现,这个被广泛转载评议的言论有待商榷。

  薛冰岩认为,房价下跌50%有五大连锁反应。一、银行坏账飙升,银行股将遭遇重挫;二、房虫们崩溃,急于以各种手段自救,抛售股票成为不二选择;三、地方政府债务危机加重,不排除抛售国资委所持的股权救急;四、投资增速将大幅下降,GDP增速回落7%以下;五、居民财富严重缩水。

  根据银监会前主席刘明康的说法,自2008年开始,银监会就要求商业银行进行房地产压力测试,监管部门也会进行整体测试,当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;即便是房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,也就是说,虽然利息不能回收,但本金没有问题。银监会始终对个人贷款进行区别对待,区分首套房和二套房,且从未出现过零首付,所以在个人按揭贷款方面,银行业的贷款质量相对较高。

  可见,推论的第一个连锁反应并不存在,因为即使房价下跌50%,也大约回到2009年中期水平,此前进行的贷款购房并不会给银行带来坏账,而在2009年房地产调控之后,受到购买条件的限制,购房者体量无法与2009年之前的购房者数量相提并论,以如此小的体量去撼动银行账目,可谓蚍蜉撼大树。

  居民财富严重缩水也是房价下跌50%的连锁反应,这一推论与连锁反应之一极为相似,财富缩水50%的是最近的购房者,其他购房者的不动产缩水比例小,而2009年之前购买的房产,并不存在财富缩水的可能,更谈不上“严重”。而持有现金的刚性需求,则可以在房价下跌之后,购进不动产。

  而房价下跌,房虫们自救的手段为何变成抛售股票,而且还是不二的选择,是为了腾挪出资金购进房产,拉低现有房屋的成本?这种连锁反应成立的必要条件,就是房虫们都有大量资金投入股票市场。而现实中,房虫们之所以选择做房虫,都是因为不愿意把闲置资金大量放入银行、股市。所以,这个从理论上看似成立的推论,同样没有现实生存的土壤。

  对地方政府债务问题,刘明康曾表示,截至今年9月底,地方融资平台贷款的清理整顿进度已达60%;刘明康指出,在10.7万亿的地方债务中,80%来自银行贷款,但由于及早发现处置,整体风险可控,目前地方债的覆盖率亦有较大改进。他透露,据现金流覆盖状况,现金流100%覆盖的地方债可重新签订贷款合同,该部分贷款已达3万多亿元。可见,我国的地方债风险总体可控,并不会发生债务危机。

  由于房地产的超长产业链,当房价下滑之时,相关产业的投资也会随之下滑,投资增速大幅下降,这是薛关于房价下跌50%会出现的连锁反应中,唯一可能出现的推论,但是,GDP的增速是否会回落到7%以下,还是有待商榷。毕竟,从2009年末中央经济工作会议开始,房地产行业便不再作为支柱产业,与此同时,金融、文化等其他产业推动经济的作用正在逐渐上升。

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