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经参:旅游地产或助海南三亚楼市“突围”

发布时间:2011年10月28日 16:49 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网


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  在国际旅游岛建设背景下,三亚旅游房地产开发已经形成了相当规模,但与此同时也出现一系列问题,如季节性居住带来物业闲置和设施配套、物业管理的难题,地方财政税收和经济增长对房地产过于依赖等。

  房地产业结构瓶颈将大大阻碍当地发展,如何跳出怪圈,实现三亚房地产的“突围”,成为摆在当地政府面前的一道难题。业内人士表示,在限购令下,加强房地产产业结构升级,实现从单一产业向产业集聚转变尤为重要,旅游地产之于三亚,或成楼市“突围”动力。

  土地供需矛盾显现财政对房产依赖性大

  上世纪90年代初,三亚市房地产开始发展,当时上千家房地产公司蜂拥而至,仅三亚当时就有房地产公司三百余家。随后,三亚房地产急速升温,天价地块频出。随后中央实施紧缩银根,海南房产骤然变冷,三亚成了重灾区,无数半拉子工程被闲置。世纪之交,处置积压房后,三亚楼市在2005年前后逐渐复苏与回暖。

  然而,随着房地产业的不断开发,三亚房地产结构性矛盾逐渐显现。开发投资规模逐年增长,土地供需矛盾出现。据三亚市住建局的数据显示,2003年至2010年,三亚房地产开发投资年均以48.43%速度增长,占全社会固定资产投资比重也在逐年增长。2011年1-6月,三亚市完成房地产开发投资74.09亿元,比上年同期增长24.5%,占社会固定资产投资比重的51.7%,比去年同期比增长29.11%。

  并且地方财政收入及经济增长对房地产依赖程度过大,也引发担忧。从税收总量看,2001年三亚房地产提供的税收仅有3513万元,随着收入总量越来越大,房地产业税收呈现出跨越式增长,到2010年,三亚地方财政一般预算收入42.22亿元,其中房地产业的收入占地方财政一般预算收入的57.3%。

  三亚房地产结构性风险加剧

  三亚房地产经过多年发展,结构性风险正在日益加剧。过度依赖岛外市场,季节性明显、房屋空置率高等特点首当其冲。三亚房地产业与旅游业关联度极高,房屋销售、入住与旅游季节一样,呈现年头年尾旺、年中淡的杠铃型状态,而且淡季相对较长(3月份至11月份)。

  三亚市住建局局长苏金明认为,这种情况不利于房地产业和当地经济平稳发展,同时对现有城市基础设施造成季节性压力。而岛外人士出于度假、养老、过冬和投资目的购买的第二居所,非常住型特点决定了第二居所大量闲置的问题出现。

  房地产产品结构单一,特色不明显,难以满足未来发展要求。三亚商品房开发投资约占房地产投资总额的90%,比重偏大,特别是岛外型候鸟型的第二居所特征过度明显。相对之下,为解决本地居民住房问题的经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房的建设偏少,不利于刺激城市消费需求及改善本地居民住房条件,同时商业地产投资比重较小,不利于促进现代服务业的发展。

  另外,房地产企业开发多以出售为主,持有经营较少。在三亚,即使是酒店式公寓、产权式酒店等也多急于出售,回笼资金,持有经营的很少,不利于房产资源的重复利用。而房地产产业链单薄,与其他产业结合程度低也是一大弊端。

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