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“业主围攻降价楼盘”违背契约精神

发布时间:2011年10月25日 09:28 | 进入复兴论坛 | 来源:千龙网


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  一边是为开发商降价促销叫好的购房者,一边却是因为开发商降价而资产大幅缩水的老业主。近日,上海多个在售新盘由于降价幅度巨大而遭到前期购房者的围攻,甚至有售楼处还遭遇了打砸泄愤。随着楼市调控的日益深入,开发商对后市预期普遍悲观,这才促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。(10月25日《上海证券报》)

  开发商大幅降低房价,业主刚买的房子说贬值就贬值,百万财富就此蒸发,业主围攻开发商,希望开发商退房或者退差价,表达“资产保值”的诉求,动机不难理解。也不可否认,09年楼市低迷之时,深圳、武汉等地开发商因楼盘降价给老业主补过差价。此前北京市京贸国际城从售价最高的每平方米2.6万元降至每平方米1.98万元时,曾对部分业主给予了差价补贴。但是,那是因为开发商做过相关承诺,有据可查。现在仅凭售楼员说过“楼盘不降价”,没有“白纸黑字”做证据,业主围攻开发商没道理,砸开发商的场子还涉嫌违法。

  市场领域有一句耳熟能详的口头禅,那就是“投资有风险,买房须谨慎”。投资房产也没有稳赚不赔的丹书铁券。尽管谁都不愿意接击鼓传花的最后一棒,但是投资也好,自住也好,在市场高位时买房就要做好最坏的打算,预见到房子也有跌价的那一天。

  从契约的观点看,业主从开发商手中购买住房,构成合同买卖关系。开发商目前采用的购房合同多是房产局的范本,此范本并没有房价下降业主要求退房或者补偿差价之类的规定。除非开发商与业主有补充约定,购房合同的双方是平等法律关系主体,购房合同一旦签订,买卖双方就是周瑜打黄盖。只要开发商没有违约,住房没有质量问题。房价下降并不影响购房合同的法律效力,开发商不用补差价;同理,房价涨了,业主也不用向开发商分红。于情于理,业主围攻开发商都说不过去。从开发商自身利益和目前房价走向来看,即便开发商此前赚了暴利,也不可能退房和补差价,如果退房和补偿差价的闸门一旦打开,局面将更加糟糕。房地产市场秩序与市场契约精神都会受到破坏。

  当然,开发商的行为并不是没有瑕疵,比如开发商大幅降价,除了显示楼市调控政策的威力以外,也揭了房价暴利的老底。如果开发商的利润学管理流淌道德血液,客观还原房价成本,当初理性定价,就不会因房价暴涨暴跌造成市场矛盾,给购房人带来巨大损失,伤害健康的市场肌肤。

  进一步说,房价大起大落,老业主围攻新楼盘,只是非理性房产市场的一个缩影。要让楼市健康有序发展,房价回归理性。仅靠中央宏观政策调控还不够;让开发商凭良心做事,也是靠不住的。在当前房价语境下,政府做好廉租房、公租房等保障房文章,理顺市场供求关系,打破“地王神话”,建立合理的房产市场定价机制,还原房价成本,剔除房价暴利空间,让开发商与消费者在法律和市场框架内公平博弈,尤为重要。(叶祝颐)

  (来源:千龙网)