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楼盘降价引业主不满,预售制是病根

发布时间:2011年10月25日 09:12 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  “钱付了、贷款还了,可大半年下来,房子压根儿没见着,房价倒缩水三分之一,开发商不给个解决办法,我们全体老业主都不能接受!”近日,位于上海嘉定区双单路上的两个楼盘销售点,因开发商大幅度降价,愤怒的老业主们将售楼处“团团包围”讨要说法。(10月24日《广州日报》)

  这件事成为近日网上的一个热点,不少网友认为业主们应该为自己当初的购房决定负责,更有网友反问,是不是在房价上涨时,业主应该多付开发商房款,或是开发商也可以要求收回房子呢?言下之意,即认为这些业主缺乏契约精神。买卖中当然要有契约精神,但这些业主却是值得同情和理解的,这次冲突的主要原因并不在此,根源其实在于商品房的预售制度。

  房价上涨时,预售制当然不会有什么毛病,开发商自不必说,他们可以说任何时候都想预售、想收取更多的预付款、首付;而购房者出于对房价上涨的预期、买到便宜货的心理,或被动、或心甘情愿的承担时间成本和利息等资金成本。大家皆大欢喜,冲突自然不会有。

  但且不必说预售带来的面积缩水、房屋质量等问题,即使开发商所交房屋合乎合同、质量要求,其中的不公平仍然是存在的,尤其是在房价下跌时,就显得更突出。

  首先,从签订合同到交付房屋期间,相应业主不但支付了首付、其后的每月按揭,并要为此支付利息,而开发商则是免费利用这些资金来为自己“开发”。换言之,这是业主为开发商提供资金、负担资金成本――即利息,而业主除了对于房产的升值预期、或是对于入住新房的期待,却半点好处没有,连房子都没看到。

  其次,一旦房价下跌,开发商已经赚到利润,而风险则完完全全的转嫁给购房者。而且,如果是在交付房屋前下跌,除了以损失不菲还可能被起诉的违约方式,业主是没有其它办法规避风险减少损失的,在股市里买错股票第二个交易日就可以卖出,期货市场更是当天就可以平仓,而买房者却至少要等几个月,果子都熟烂了还不能摘。

  另外,更重要的是,开发商在房价跌时何以敢降价销售、甚至亏本销售来躲避风险回笼资金呢,之前获取的利润则是他们能够如此自救的底气之一,这实际上又是占了较早购房者的便宜,等于慷他人之慨。

  由上可知,在预售制下,购房者是处于极弱势的地位的,这很不公平,也无怪乎他们有怨气和冲动。当然,也许有人仍然会说,既然规则不公平,那他们可以不参与,而既然决定参与就不要怪别人,自己承担决定的结果或后果。这也有些道理,但并不意味着他们不值得我们同情和声援,而且,既然知道规则不公平,那么应该改进规则才是。

  只有规则公平合理,才能让各方参与者认同并服从,从而减少不必要的冲突。因此,商品房预售制即使不取消,也应当改进之,如提高预售门槛缩短交房时间,不要在房子连影都没时就让购房者购买;减少首付,或预付定金,交房后才正式开始付款;让开发商也承担相应的风险和责任等等。