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楼市秋意正浓拐点未至

发布时间:2011年10月18日 07:20 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网


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  费雪 财经评论员

  一石惊起千层浪。

  在中国统计局9月房价数据公布之前,楼市再起波澜。继二套房贷利率上浮之后,首套房贷开始进入利率上浮通道。随着上周建设银行北京分行上调首套房贷利率消息引起多方关注后,媒体披露上海、广州等一线城市银行亦纷纷上调首套房利率,不少银行将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等,并表示短期内不可能下调。

  消息一出,各路人马亦纷纷表态,抑制刚需者有之,房市拐点论有之。不少人士表示利息成本增加到30%到40%,制约了楼市购买力,使得房价有望“回归理性”。

  笔者认为这一判断恐怕过于乐观。我们来算一笔账。按照此前银行规定,首套房贷款利率是7折,但是实际上现在几乎很少客户都能享七折优惠,这已经成为历史;按照建设银行基准利率上调1.05倍的标准,那么按照现行利率折算后,对比执行基准利率,如果贷款100万元,期限为20年,每月将多还200元有余。

  从此可见,相信对于有志于购房的人群,无论刚需者还是投机客,对于这一成本并非不可承受。考虑当前的通货膨胀环境,现行借贷利率远低于市场化利率,能够从银行拿到房贷的利率仍属廉价资金。这意味着,对于购房者而言,比起利率上浮更为可怕的是限贷。

  冰冻三尺非一日之寒。上调首套房利率,对于购房者是雪上加霜,对于房地产开发商而言,则难言扬汤止沸。对其而言,比起利率上浮、比起限制房贷,更为可怕是成交量下滑,这对于现金流以及信贷源的影响至关重要。

  目前,上述迹象正在悄然出现。过去几周,主打改善型住房的杭州绿城在资本市场一落千丈即是典型范例。事实上,中国房地产业也正在进入重新洗牌阶段,中小开发商的困境,促生了大型开发商“大鱼吃小鱼”的格局――根据麦格理银行的数据,中国大型开发商在全国市场份额2010年开始有所上升,份额从9%增至12%。

  当前房价的胶着状态,乃至开发商的困境以及房价疯长暂停,非房贷利率变动可以化解,乃是过去一年多来紧缩政策的效应体现,本质仍旧在于限购以及限贷的行政手段抑制了需求,当前楼市冷淡也只是浮华表象。从70个大中城市新建商品住宅来看,纵然环比数据存在下降,但同比数据则大不相同,7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市仅为1个,而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比则全部为上涨。

  那么,首套房贷利率上调究竟意义几许?对于二级市场而言,这或许是一个好信号。从成本而言,作为购房者的需求方确实增加了利息成本,但是也潜在增加获得房贷的概率――这表明信贷额度紧缺的银行通过上调利率的方式,重新有动力开启房贷业务,从贷款供需角度而言,提高利率可以令银行更愿意放出房贷。

  回头来看,房价由什么因素决定?在中国,这是近乎天问。中央政府、地方政府、开发商、刚需者、投机客等,出于各自利益,纷纷在其中扮演了微妙的角色。归根结底而言,决定房价更多在于一手房市场,在于一级市场,更在于供需关系。楼市昔日的“金九银十”正在成为过去,中国房地产市场秋意正浓,但是这并不意味着房价拐点必然来临。