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压力重重下 开发商为何继续坚挺房价?

发布时间:2011年09月13日 14:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网


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  目前各大房地产企业资金压力过大,从各种数据中都可以得出结论,并且他们的负债也在持续增加,而销售业绩却一直在下滑,但为什么他们依旧在坚挺房价,起码到目前为止,他们没有想过,用价换量?

  虽然上市房企为避免短期偿债压力过高,债务结构有了调整,短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本,业绩增长受到冲击,房价和投资调整或是必然选择,但降价却不是他们选择的调整方式。

  不降价,他们是有绝对的理由基础的。首先,在2011年的上半年,有大约6051.9亿信托资金进入房地产领域,有据可查的事实发现,2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金,2010年年末资金规模达到500多亿元。2011年上半年投资房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。所以看似房地产企业资金链出现了问题,但他们的融资能力却一直在改变,实际上他们只是紧张而已,而断裂却从未出现,只是融资成本比以往更大了一些罢了。

  其次,中国的房地产开放商,依旧看好中国的房地产市场的后市,他们是不愿贱卖优质资产,用低价来换取销售量的提高。实际上,缺钱的房地产业要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉,换取现金;要么去市场上融来相对成本比较高的资金。而基本上所有的开发商都选择了后者,他们依旧是尽量少贱卖优良资产。因为他们相信,在这轮严格政策调控之后,中国的房地产市场中的资产价格还会有大幅度上升,这种提升的幅度也许不会很大,但维持现有的水平是基本肯定的。

  还有,就是相对于其他的方式来讲,降价其实是个很复杂的事情,处理不好也许会对开发商来讲,是致命的选择,降价的效果并不一定好。这也是很多开放商,为何宁愿高成本借贷,也不降价促销的原因了。特别是有些是高端房,目标客户被限购限贷,降了效果也不好,难道降价了,这些高端房地产项目就销售顺畅了,答案当然是否定的,因为高端房地产项目的销售价格,无论如何的价格下降也并非是普通消费者所能接受的。并且如果真有楼盘价格大降,则前期业主闹事那也许只是最小的风险,更大的风险是多米骨牌效果的出现。以价换量,只能是说说,真正实施,目前暂时哪个开发商都不愿当“出头鸟”,毕竟所带来的风险远远大于实际收益。

  一旦降价会引起退房和利润下降及贷款机构的注意,而借钱可以最快速度提高资金周转率,况且销售款被政府监督,很难在短时间解决资金缺口的问题。因此,不到万不得已,开发商就算“没饭吃也不会降价”。另外一个方面就是机构贷款的金额比较大,而靠销售一下要回收庞大的资金不太可能。

  那说了这么多,在何种情况下,开发商才会选择降价呢?

  就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降,资本金从现在的20%上调至35%甚至更高,或者是爆发金融风暴的时候,市场也许会有真正的转变。要不,开发商不会有进一步降价的动作。(关点)