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提前还贷 YES or NO?

发布时间:2011年09月09日 08:28 | 进入复兴论坛 | 来源:南方日报


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  在通胀压力日益高涨和不断加息的今天,对于众多的房贷一族来说,是否需要考虑提前还贷呢?提前还贷又该如何还呢?理财专家认为,不能一概而论,计算提前还款是否划算,核心问题是看还款之后节省的利息支出,是否大于不还款带来的利息收入。专家认为,不同的房贷族有不同的对策。

  四类人无须提前还贷

  普通市民买房大都用于自住,没有投资目的。加息后是否要提前还款就要看自己的房贷是否享受7折等优惠,如果享受优惠就可以考虑暂时不提前还款。因为这类群体通常都是将钱简单地存入银行,2011年7月7日加息后5年期以上的房贷利率为7.05%,打七折后只有4.935%,还低于加息后5年期以上银行存款5.5%的年利率。

  还有就是已经还贷很长时间的贷款人。一般来讲,贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的,贷款最长年限是30年,通常分为三段,即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法,10年的贷款利息接近本金的1/3;20年的贷款利息接近本金的2/3;30年的贷款利息本息接近相等。也就是说,如果等额本息还款年数过半的,或等额本金还款年数超过1/3的,提前还款就相对不划算了。

  相反,对于处于还款前期,又不享受优惠的借款人,在连续加息的情况下,如果有能力就应该考虑选择全部或部分提前还贷。

  此外,如果市民有一定投资经验,手里的钱用于投资理财,年收益率能够高过5年期以上房贷利率的7.05%,那也没有必要提前还贷,大可继续“钱生钱”。

  需要注意的是,对于在较短时间内即要求提前还款的客户,各家银行均有不同的违约金要求。以建行为例,规定如在贷款发放一年(含)以内提前偿还部分或全部本金,贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。违约金随支付年限减少,3年以上则不需支付。这种情况下,不如“等一等”,待不需支付违约金时再做偿还。

  提前还贷三大秘籍

  提前还贷的目的无非是减少利息支出,而不同的银行有不同的提前还贷方式,但万变不离其宗,无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。

  其中,提前全部还贷从理论上而言,利息支出是最少的,但是考验的是还款人的经济实力,只要有合理的计划和安全的预期资金流,这种方式是最优的,但这种方法需要强大的财力支撑,肯定不适合大多数人。

  对于大多数房贷族来说,肯定会选择部分提前还款方式,当然,不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。总体来说,部分提前还款方式有三大思路:

  第一种,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;第二种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;第三种,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。“此外还有改变还贷方式,比如由等额本息换成等额本金还款方式。但不论哪种方式,市民都要先算清不同方式下的还贷结果,再结合自己的经济实力来确定最佳还款方式。”理财专家表示。

  房贷调整次年才生效

  业内专家特别提醒房贷一族,目前贷款利率调整常用的是次年调整方式。所以借款人无需一看到调息就马上急于还款,选择在次年1月1日真正调息之前还款即可。