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“金九银十”将失约楼市拐点尚未确立

发布时间:2011年09月03日 08:12 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  北京房地产交易管理网数据统计显示,8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套,新建商品房住宅签约套数为5506套,合计签约13664套,环比下降22.9%,同比降幅达29.6%,比2009年同期下降64%。

  8月楼市成交量创下了近3年以来的新低,这意味着,在楼市传统旺季到来之时,今年楼市将迎来一个最不真实的“金九银十”。一方面,在成交清淡和信贷收紧的情况下,资金链条绷紧的开发商,将不得不选择降价冲量的营销方式,而9月、10月作为刚性需求凸显的季节,是冲量的好时候,这也就意味着,“金九银十”有可能出现量涨价跌的局面。另一方面,由于楼市调控的力度不仅没有减弱,相反,呈现出了长期化和扩大化的特点,因此,消费者的观望情绪只会有增无减。在这种情况下,即使开发商有心降价冲量,量也未必上得去。追涨杀跌,是一贯的市场心理。正是因为这些原因,一些开发商甚至已无心利用“金九银十”冲量,转而投资商业地产――另一个风险也开始积聚的领域。

  这些迹象表明,今年“金九银十”注定会失约,这没有悬念。有悬念的是,一个成色不足的“金九银十”,能否看作楼市拐点将至的先兆,甚至是开始。

  从市场角度看,成交量暴跌,一线城市的一、二手住房价格倒挂趋势出现,这些信号与金融危机发作时极其相似。此外,截至8月31日,124家房地产上市公司存货10281.9亿元,同比增长39%;总负债11681.3亿元,同比也增长了39%。一切都似乎在表明,楼市供需关系确实将发生变化。从政策角度看,温家宝总理在新近在《求是》杂志上发表的《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中,用较大篇幅阐述了确保房地产市场调控效果的意义和决心,强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。明确的政策阐述,表明楼市调控的进程不会停止。

  尽管趋势十分明显,但是仍然不能代表楼市拐点即将确立。中国指数研究院发布“百城价格指数”显示,7月份全国100个城市住宅平均价格同比仍在上涨,北京、上海等十大城市涨幅虽然持续缩小,但绝对价格仍在高位。此外,尽管融资渠道被近乎完全堵上,但大开发商仍然钱粮充足。这特别表现在,尽管在重点监测城市,土地流拍大幅增加,但在二、三线城市,开发商仍在拿地。事实上,到8月底,124家房地产上市公司现金流有2119.8亿元,同比还增长了12%。这表明,其抗打击能力仍很强大。温家宝总理在文章中表示:“买卖双方仍处于观望和博弈阶段,市场陷入僵持和胶着状态”,这代表了政府对现阶段楼市作出的判断,这一判断也表明,楼市拐点尚未到来。

  更重要的是,要看到现在楼市的成交清淡与金融危机爆发时楼市的下滑,完全是市场的选择。也就是说,在现金为王的时代,买卖双方自动达成了一致:买的一方缩减投资,卖的一方放缓扩张,共同迎接不可知的未来。如今楼市的清淡,并非是市场意志的结果,而是出自政府意志。是政府在更宏观层面的判断下以强硬的调控措施,造成了楼市的变化。这意味着楼市拐点即使到来,也不易确立。一旦经济基本面发生变化,或政策面有所放松,反弹就会立至。

  因此,“金九银十”失约,不是楼市拐点指标,而是楼市僵持的指标。僵局之中,随政策起舞,应该是最明智的选择。