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通州万元楼盘直降 上市房企或领房价回归

发布时间:2011年08月05日 08:24 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  随着限购令有可能扩散至二、三线城市的消息传出,原本有些放松的楼市情绪再度转为悲观。而在限购最严的北京,周边房价也开始出现降价传闻。继对北京大兴区新推楼盘售价进行报道后,《证券日报》记者又来到通州进行调查。

  以远洋、华业以及富力三大房企在正在销售项目来看,通州房价已经有所下调,而“以价换量”效果相对显著。在售楼处公示的销控表格中,可看出成交量情况相对不错。

  “与大兴等京郊地区不同,通州因城市规划概念而在短时间内形成了过大的泡沫”,分析人士指出,“过度透支未来房价上升的后果,也是泡沫最先被挤出。”

  每平米拟售价

  从9000到25000元

  通州房价2年期间的起落“特惠”了谁?

  通州房价在近两年的时间里上涨了多少?或者,从近期率先大幅下调价格的“珠江拉维小镇”项目可以窥得端倪:

  2009年9月,珠江拉维小镇项目取得第一批预售许可证。在北京房地产交易管理网上显示的项目名称为“珠江拉维家园”,开发商拟售价格9000元/㎡。但从实际签约统计来看,该项目普通住宅成交均价为9839元/㎡,溢价率为9.32%。

  4个月后,珠江拉维家园获得第二批预售许可证。只是,开发商拟售价格已经上调至16000元/㎡,北京房地产交易管理网上显示成交均价为15528元/㎡。

  2个多月后,珠江拉维家园获得第三批预售许可证。虽然,这一次拟售价格未进行调整,但是这一批住宅的成交均价已经达到17628元/㎡。

  1个月后,也即2010年的4月份,珠江拉维家园获得第四批预售许可证。这一次开发商将拟售价格上调至19000元/㎡。

  到了2010年年底,珠江拉维家园已经报出每平米拟售28250元的售价!也即,在不到一年半的时间里,珠江拉维家园这个以90-95㎡户型为主的项目,售价已经上涨了213.88%!

  然而,广为市场所质疑的通州楼市泡沫,如今随着楼市调控的深入,终于有渐渐回缩的倾向。7月份,珠江拉维小镇推出的所谓“特价”房,每平米单价下调近万元!由此,市场传出通州房价或将开始领跌北京楼市的传闻。

  8月4日,《证券日报》记者拨通珠江拉维小镇售楼处电话。售楼人员表示,目前推出的“特惠”楼盘属于精装修项目,起价16000元/㎡,均价约为18000元/㎡。其中,精装修标准是2500元/㎡。

  至于为何会出现每平米单价直降近万元的“特惠”,售楼人员解释为是源于这批楼盘是于2009年9月首批推出项目的尾盘,预售证将于今年8月8日到期。同时,“我们的领导正在向上边申请预售证延期一个月”,售楼人员表示,“到时候才能知道可售套数的具体数字。”

  原来,这个所谓正常售价在23000-25000元/㎡的“特惠”房,与2年前成交均价还不到万元的住宅隶属于同一批楼盘!

  如此看来,所谓“特惠”从何而来?又谁从通州楼盘的起落中,得到了真正的特别惠处?

  上市房企

  或率先带领通州房价回归

  随着通州规划的出炉,一段时间以来,在区域布局的上市房企不在少数。其中,在7、8月份有在售项目的,就有华业地产的东方玫瑰、远洋地产的远洋东方和富力地产的金禧花园项目。

  其中,远洋东方项目最小户型都在180平左右,一梯一户。起价15300元/㎡,平均售价为每平米17000元。“我们这个项目面向的购房者,都是以自住为主”,售楼人员称,“谁在这个地方买这么大的房子,又空着呢?”

  和远洋东方相比,富力金禧花园和华业东方玫瑰无疑更为适合“刚需”的口味。华业东方玫瑰也推出A9号楼的优惠楼盘,户型以90㎡为主,均价15000元/㎡。富力金禧花园属于精装修项目,每平米售价在16500-18000元之间不等。“我们的精装修按照每平米3000元的价格定制”,售楼人员如此表示。也即,扣除掉精装修的成本费用,金禧花园的售价徘徊在13500-15000元/㎡的区间内。

  在与上述楼盘的销售人员交谈中,其中一位对《证券日报》记者如此表示,之所以推出“优惠”售价,“并不是楼房本身有什么问题”,也可能是“老板”急着回笼项目资金。

  虽然,2011年上半年一线房企销售情况依旧实现了同比大幅增长。但是,仍有部分开发商因受政策影响而未能实现预期中的销售。

  以富力地产为例,公开资料显示,1-7月份实现销售164亿,仅完成全年目标的40%。分析人士指出,部分原因在于一线城市依然是其主要收入来源。而受限购政策影响,销售放缓,资金回笼速度也随之减慢。

  当中海为代表的大型房企在多个一线城市的降价快销,最近再伴以碧桂园打折促销等消息频传——似乎,限购令将持续并扩散的预期,或许终将为市场带来实质性的价格回归。