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时隔4个月 沪同一区域地块楼板价“被七折”

发布时间:2011年08月05日 07:56 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  “上海再也不会有这样便宜的地块了。”当龙湖地产(00960,HK)联合体以30.54亿元、折合楼面价仅10503元/平方米的价格中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块后,龙湖地产一位内部人士不无兴奋地说。

  根据21世纪不动产上海区域机构提供的数据,今年3月末,上述虹桥商务区核心还出让过另一幅地块,折合楼板价约15099元/平方米。按上述价格,短短4个多月时间,上海虹桥区域的商办土地楼板价就跌去了将近1/3。

  在此之前,上海土地价格走低已经成为了市场的一种趋势。21世纪区域不动产分析师罗寅申说,虹桥商务区核心区一期05号地块的低价成交虽然是个案,但目前上海土地成交价格确实不高,很多土地都是以底价成交,土地价格走低趋势比较明显。

  在地价走低的大背景下,有“土地爷”之称的土地一级开发商们集体出现业绩下滑。一位房地产业内人士说,最近土地一级开发单位日子不好过,原因是拆迁成本加大、银行贷款收紧、土地价格下降。包括陆家嘴(600663,SH)在内的多家土地一级开发商都在今年出现了利润下滑的现象。上海同策咨询机构研究总监张宏伟说,下半年上海土地成交可能会迎来井喷,但由于土地价格成交依然很低,不会改变土地一级开发商利润下滑的趋势。

  楼板价仅为长风地王一半

  “知道大虹桥,就知道为什么我们要花那么高的价格在那买地。”2009年下半年,当中海地产以70多亿元总价、平均楼板价22409.3元/平方米的价格拿下了当时 “中国总价地王”之称的长风地王时,中海地产的一位内部人士告诉 《每日经济新闻》记者,因为长风地王处于大虹桥辐射的区域,因此看好其发展前景。

  根据规划,虹桥商务区核心区建成后,将成为未来上海西部中心,并与南京路、外滩和陆家嘴的东部商务区遥相呼应,形成上海市“双中心”的新格局。

  和中海地产相似,此后以高价拿地的多家房地产开发商在谈到高价拿地的原因时,都会谈到大虹桥建设将会成为下一轮上海经济发展的动力。但前日(8月3日)成交的上海虹桥商务区核心区一期05号地块,作为整个大虹桥最核心的区域,仅以楼板价10503元/平方米被拍得足以让人大跌眼镜,这一楼板价仅相当于长风地王的一半。

  就在今年3月,万通地产(600246,SH)旗下的北京万通英睿投资管理有限公司联合体以15.5亿元拍得虹桥商务区核心区一期04号地块,折合楼板价约15099元/平方米。

  罗寅申告诉《每日经济新闻》记者,按照目前的行情,上述价格(楼板价10503元/平方米)只能买嘉定或者松江区的住宅用地,或者买长风、闵行吴中路、莘庄等板块的商办用地。

  地价下跌或已成趋势

  罗寅申说,目前土地市场价格走低基本上已经成为趋势。在上海前8个月成交的各类经营性用地中,很多都只是以底价成交。一些经营性用地甚至在预申请阶段,因为没有达到预申请规定人数(至少3家及以上),而不得不提前终止。

  张宏伟则指出,土地价格走低的趋势,已经从住宅蔓延到了商办。根据他的研究,上半年曾经出现过高溢价现象的商业用地价格,也在步住宅后尘,土地价格走低已经成为趋势。

  不过,由于土地出让方提高了出让土地的底价,所以类似上海虹桥商务区核心区一期05号地块这样的低价现象还只能是个别现象。

  而其中的主要原因,来自业内的分析,是各家公司的高库存。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示,根据截至8月3日的数据,2011年1~7月,上海市推出的71个首次开盘项目中,累计去化率(一定时间段内的销售率)低于30%的项目约占总数的52.1%,其中公寓类项目累计去化水平不足30%的占比为36%,别墅类项目更高达90.4%。

  去库存情况的不佳,导致各家开发商资金被大量占用。即使昔日出手最豪迈的央企也不例外。一家央企的上海公司投资管理人员说,虽然集团每年和各大商业银行签有贷款授信协议,但分到地方公司的仍然是杯水车薪。地方公司如果销售情况不佳,就很难抽出足够的资金去购买新的项目。

  在这样的情况下,土地市场的弱势格局难免。上海房地产业内人士介绍,上海各家一级土地开发商目前普遍业绩不佳。以浦东陆家嘴的最大“地主”――陆家嘴为例,2011年上半年,陆家嘴实现营业利润12.10亿元,同比减少4.47%;实现归属于上市公司股东的净利润8.92亿元,同比减少12.19%。上半年公司实现土地批租收入16.68亿元。然而,在该项营业收入同比增加11.23%的同时,受累于土地成本同比大幅增长211.81%,陆家嘴的利润率同比下降了26.21个百分点。