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限购扩大信贷收紧 京城中小房企或率先"降价释压"

发布时间:2011年08月03日 20:56 | 进入复兴论坛 | 来源:中华工商时报


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  被称为最严厉的楼市调控政策在历经一年多时间后并没有放松迹象,最近酝酿中的扩大限购城市呼之欲出,开发贷款又被银监会要求再度收紧。在限购影响销售收入、房地产信托受控、商业信贷收紧开发贷等系列调控措施打击下,房企资金链进一步绷紧,楼市处于从交易量下跌到价格下降的临界状态。业内人士预期,调控重压下楼市将逆转。

  自2010年4月开始的楼市调控在对购房信贷叠加收紧、一线城市住宅限购等抑制投资需求的政策陆续推出后,日前,中央决定将扩大对房价迅速上涨的二三线城市楼市限购,同时,中国银监会主席刘明康在银监会召开的年中工作会议上表示,下半年要深入推进平台贷款风险防控,杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。强调要严格落实房地产开发企业“名单式”管理;要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押,并及时调整抵押物估值;加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。历经多时的观望与坚持,开发商并没有等到政策的放松,而资产负债率上升,短期偿债压力加大,已令众多开发商的资金链紧绷。

  已有消息,截至目前有11家房地产上市企业披露了半年中报。其中有8家净利润同比明显下降,降幅最大的嘉凯城达到98.4%,绿景地产继续亏损,渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅都超过四成。

  在7月底前披露了上半年市场预报的58家房地产上市企业中,有超过65%的企业预减。只有20家预增,其余38家预减或亏损。

  北京中原分析,在70个城市新建商品住宅指数中,明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23,而非限购的31个城市的平均涨幅为4.66。而限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。可以看出销量上涨区域都是没有限购的二三线城市,而目前中报预增和已经披露了中报上涨的企业,大部分都立足二三线城市。分析人士认为,一旦占据目前市场主体的二三线城市限购,下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调,预计下调幅度可能超过二成。如果全面执行限购,下半年的销售面积很可能低于4亿平米,库存积压将明显上涨。这将使开发商的资金链进一步趋紧。

  2010年4月,银监会已经开始要求各银行提高房地产开发企业向银行申请贷款的抵押品标准,一律要求以在建工程为抵押。最近,银监会要求银行业金融机构实行名单式管理,即使在名单之列的,也必须以在建工程为抵押,覆盖面进一步扩大。伟业我爱我家市场研究院认为,今年以来6次上调存款准备金率政策抑制货币信贷过快增长,对于房地产市场来讲,信贷资金减少,开发贷款、购房贷款已受到不同程度的影响,上半年房地产市场成交同比明显下滑。而如今,低迷的市场环境下,再次提高针开发贷款发放门槛,这意味着监管层对房地产行业信贷风险的担心。银监会提高放贷门槛,在一定程度上将加速开发企业“以价换量”的步伐,促使楼市房价进入下降通道。

  持续收紧的政策令执政较严的北京成为全国的风向标。有数据显示,北京新建商品房库存已达10690套。尽管7月份新建商品房成交(不含保障房)8232套,比6月份上涨16.5%,成交量创半年来新高,但库存依然有逼近新高之势。

  链家地产市场研究部统计,截至7月31日,全北京市新房库存量已连续68天处于10万以上高位。其中,大型房企所占库存比重约为35%,中小房企占65%,中小房企承载库存量为6.9万套,市值大概超过3000亿元。3000亿库存市值积压套牢流动资金,而随着后续新项目入市和滞销情况的增加,销售压力还将持续增大。未来“降价放量”以增加资金回流已成为必然。由于中小房企库存消化时间较大房企长25个月,其品牌竞争力、价格优势不明显,预计下半年在库存积压和大房企的销售冲击下,“降价释压”将成为中小房企的市场动作,三季度之后,北京的中小房企项目或将率先出现实质性降价。

  中原地产认为,如果下半年市场调控持续,出现全国性的限购蔓延,预计部分中等上市公司很可能开始明显的促销行为,降价求量的现象很可能出现在三四季度。记者陆昀