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政策性住房不可缺少金融体系

发布时间:2011年08月03日 19:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网


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  随着限购政策扩容至二三线城市,公众对此番房地产市场调控“双轮驱动”的另一个轮子――保障性住房建设的关注度也在逐渐上升。如果说针对商品住宅的限购与限贷政策,是为了抑制上涨过快的房价,那么由政府主导的保障性住房建设则是一项惠及城市中低收入人群的政策,关乎楼市调控治本和社会公平。

  目前,保障性住房建设有两个环节最为关键:一是资金,二是土地。根据住建部的估算,全国1000万套保障房的建设所需投入资金1.3万亿元。其中由地方财政负担的部分大约有4000亿左右。中央曾明确要求,地方政府要拿出不少于10%的土地出让收入用于保障性住房建设。去年,全国土地出让金收入约为2.7万亿元。单看就这个金额而言,地方政府的负担似乎并不过重。然而,去年由于“限购令”还未全面铺开,一些城市的“土地盛宴”得以圆满收官。

  从以往房地产市场运行规律看,地价和房价互为因果关系。房价上涨刺激开发商敢于高价拿地,土地成本上升后又反过来推动房价上涨。当受经济危机影响或政策调控力度加大,房价有下行可能时,开发商拿地策略就会趋于谨慎,地价下滑或土地流拍的出现使得地方土地财政收入减少。保障房建设资金投入与抑制房价过快上涨的调控形成一种“鱼和熊掌不可兼得”的矛盾局面。

  根据北京、上海等一线城市限购政策实施后的市场情况看,交易量萎缩,房价上涨速度明显放缓,土地出让收入减少。不过,京、沪等特大城市地方财政税源丰富,对土地出让收入较二三线城市依赖程度相对较低。再有,北京常住人口数量目前已大大突破原有城市规划,本身也有限制人口继续增加的要求。因此,像北京这样的特大城市有条件和能力严格执行限购政策,同时亦能投入一定规模的资金进行保障房建设。

  但不少二三线城市若实施限购政策后,或将影响土地出让收入。此外,有的地方融资平台仍存在违约风险;地方城投债无人问津,也令地方政府再融资倍感艰难。资金捉襟见肘,是地方政府懈怠保障房建设的主要理由之一。

  从发达国家的经验看,真正由政府完全负担的特殊保障仅是针对少数群体(如特困家庭),对于全体居民的普遍保障则是政府利用金融、财税手段来增强保障对象的住房购买力。这是因为普遍保障覆盖范围广,如果完全由政府出资,不仅耗费大量政府财力,而且还会扭曲市场。普遍住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石,而特殊住房保障制度是为了扶持弱势群体,体现社会公平。普遍住房保障通行的作法是,建立一套完善高效的政策性住房金融体系,利用这个体系来推行政府的住房政策。客观地说,高效、公正的住房保障制度的建立,应该与落实保障房建设规划同等重要。记者 孟坚