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高收益率房地产信托产品遭遇急刹车

发布时间:2011年08月02日 13:12 | 进入复兴论坛 | 来源:浙江在线 


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  近日,《金融时报》援引权威人士消息称,工行总行日前在全行发文,停止房地产信托业务。记者了解到,作为信托代理重要渠道的四大国有银行,或通过发文、或在实际操作层面已纷纷叫停了上半年红极一时的房地产信托。在银监会“窗口指导”下,中信、平安和中融等20多家信托公司暂停了房地产信托业务。不过面对依然旺盛的融资需求,信托公司通过房地产基金等模式来曲线求变。

  多数银行停售房地产信托产品

  工行浙江省分行相关人士说,他们没有接收到总行的相关通知,但该行已有数月没有代销房地产信托产品了。同样,中行、农行和建行等国有大行目前均无新发的房地产信托产品,其他多家股份制银行也无该类产品可售。

  招行杭州分行一位理财经理表示,该行总行对房地产信托产品没有明确表态,但该行很长时间没有代销此类产品。从风控角度看,银行对地产信托极为谨慎,管理层的导向也很明确,多数银行主动暂停了这块业务。而近期信托公司在主动与银行合作的过程中也频频吃闭门羹。

  从信托公司层面看,平安信托浙江分公司的一位人士表示,银监会窗口指导开始以后,一些房地产信托大户逐渐淡出房地产信托的新发队伍。进入7月,信托产品的发行从事后报备转为事前审批,新产品提前15天报批,并要求开发商必须满足四证齐全、项目资本金达标、不得用于土地储备贷款等条件,不少信托产品在审批时被打回。

  银监会有关负责人近日对媒体表示,部分信托公司出于对自身风险控制的需要,暂停了部分业务。该负责人强调,银监会一直支持信托公司在依法合规、风险可控的前提下开展房地产信托业务,要求信托公司合理控制发展节奏、严控风险。

  房地产信托曲线求变

  宏观紧缩之下,曾被地产商视为救命稻草的房地产信托被叫停,无疑令众多开发商面临生死考验。为获得生机,房地产信托曲线求变,信托人士预计,信托公司将通过采用股权分红型产品设计、成立“房地产基金”和通过旗下机构继续以“抵押+融资”的模式参与房地产项目。同时,目前在售的房地产信托产品预期年化收益率创出近年来新高。

  如预期年化收益率高达25%的“平安财富·安城1号房地产基金信托产品”,以股权投资方式参与某知名开发商的多个房地产项目。业内人士表示,该产品以信托形式发起,实质意义却是基金,在以前非常少见。无独有偶,“中信·聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”产品由中信信托及聚信星耀投资基金管理公司全程参与联合管理,信托资金以股权收购价款、增资款、信托贷款三种方式综合运用信托资金。

  房地产融资渠道进一步收窄,令开发商的融资成本更高,也推高房地产信托产品的预期收益率。第一理财网的统计数据显示,6月份发行了44只信托产品,平均预期年化收益率达到10.91%。不过记者统计发现,目前在售的31款投向于房地产的信托产品,平均预期年化收益率高达11.84%,其中预期年化收益率超过12%的有16只,占比超过一半。“平安财富·安城1号房地产基金信托产品”和“中信·聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划1期”的预期年化收益率均高达25%。

  新闻附件

  房地产信托进入最后疯狂

  据信托行业协会刚刚发布的2011年二季度数据,二季度投向房地产领域的信托资金余额比一季度增长了24.3%,上半年则同比增长了91.9%,其占比为16.91%,比去年同期上升了5.56个百分点。

  尽管目前银监会对房地产信托业务发展节奏有所控制,但是其发行量并未明显减少。普益财富数据显示,上周共20家信托公司发行了32款集合信托产品,其中投资于房地产领域的有13款,居首位,拟募集资金占总发行规模的40.63%。

  与此同时,房地产信托产品过去一年来预期收益率持续上升。公开数据显示,去年8月份房地产信托平均预期年化收益率是9.8%,9月份攀升至10.19%,而到今年7月份上半月,已升至11.23%。

  今年6月到7月中旬发行的房地产信托产品平均预期收益与期限已经倒挂,2年期到3年期(不含)较3年期以上高0.90个百分点,房地产企业资金紧张可见一斑。

  普益财富研究员陈朋真认为,房地产信托是各家信托公司的业务大头,在没有更好的替代产品的情况下,房地产信托将进入最后的疯狂。但日益飙高的收益率背后,企业难以覆盖高昂融资成本的风险已非常明显。都市快报  作者: 陈家林