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调控不断加码 楼市或面临更大转折

发布时间:2011年08月01日 11:28 | 进入复兴论坛 | 来源:浙江在线 


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  七月流火,酷暑难耐。然而,对于开发商来说,比这个夏季的高温更难以忍受的,却是不断恶化的市场、政策和金融环境。政策放松的预期彻底落空,在不断加码的调控中,楼市或面临更大的转折。

  回望刚刚过去的7月,有关楼市的重要新闻有以下几条:

  银监会主席刘明康:银行业能承受房价下跌5成

  各地住宅库存创新高

  央行宣布今年以来第三次加息 连续加息考验楼市

  温家宝强调坚持宏调取向不变

  房地产信托或被叫停 开发企业资金面临围追堵截

  银监会会议召开,可能大幅提高商业地产房贷标准

  国务院:房价上涨过快的二、三线城市也要限购

  李克强强调保障房建设三个确保 绝不许搞权力房

  ……

  “房价跌五成银行扛得住”,这种针对楼市的大尺度表述,前所未有。而在调控中一直置身事外的商业地产,最近也遭波及,银监会“可能大幅提高商业地产的房贷标准”。此前,三线城市限购已成为楼市调控加码的一枚“重磅炸弹”,住建部表示,“三线名单8月底或出”。在这个七月,楼市调控继续向深度和广度拓展,大有“覆巢之下,安有完卵”之势,楼市空方力量占尽优势。

  而在此前的五六月份,金融和资本市场曾一度盛行“放松论”。当时很多机构认为,下半年随着通胀压力缓和和经济的回落,紧缩政策预期将会有所放松,政府可能会加快投资项目的审批,减少对房地产的宏观调控,并放宽资本流动控制。

  在对“政策放松”的预期和憧憬中,股市在6月下旬迎来强劲的反弹。

  然而,好景不长,政策放松的预期,在7月中下旬很快就被证明为落空。首先是7月6日的意外加息,给了资本放松的预期一记重击。其次,统计局公布的数据,上半年国内生产总值同比增长9.6%,经济增长动力依然强劲,经济并没有回落。考虑到当前通胀水平仍然高企,偏紧的货币政策暂时不会放松。

  金融政策放松预期的落空,宏观政策的持续加码,或加速下半年楼市转折的到来。

  首先,下半年开发商资金将进一步趋于紧张。经历了上半年销售的低迷,开发商此前储备的“过冬资金”,将日趋紧张,尤其是面对年底大量应付账款的时候。

  其次,销售不畅,开发商难以完成销售目标。以滨江集团出名的节奏之准,出货之快,上半年也仅完成45亿的销售额,不及全年计划百亿销售额的一半。滨江尚且如此,对其它开发商来说,要想完成年初制定的销售目标,将会是更为困难的事情。

  第三,为了完成销售目标,争夺“双限”下有限的客源,新开楼盘因为没有历史包袱,领先大幅降价,放量出货,将会是大概率事件。事实上,在今年已经过去的六七月份,我们看到,新盘在适应市场调整方面,更为主动和大胆,德信·中外公寓就是最好的例子。

  第四,对老盘而言,即便降价,效果或许也比较有限。事实上,老盘已经错过了今年最佳的降价时机,毕竟,上半年信贷还没有现在这么紧张,银行尚有钱可贷,而在早几个月的时候,首套贷款的首付也没有现在高,贷款也不是特别难。下半年,老盘将不得不面临和大幅低开的新盘同台竞争的尴尬。

  调控“十二道金牌”之下,摆在开发商面前的,似乎是一道难以逾越的坎。展望7月之后的楼市,开发商将至少面临三方面的挑战:

  一,库存压力。截止7月30日晚,杭州主城区的住宅库存已经高达18738套,创下了去年4月调控以来的新高。去化速度远远赶不上房源新增速度,庞大的库存,正累积成楼市的“堰塞湖”。

  二,银行乏钱可贷。7月28日,在“新形势下,滨江集团如何谋发展、求拓展”座谈会上,滨江集团董事长戚金兴接受媒体本网总策划丁晓红采访时表示,“银行几乎到了无钱可贷的地步”。在一次采访中,某开发商营销负责人告诉记者,他今年除了完成“销售目标”,还要完成老板下达的“回款目标”。房子卖掉了,银行的贷款不知道何时能放下来,对开发商来说,这属于“老革命遇到了新问题”。

  三,政策持续收紧。“可以肯定的是限购年内不会取消”,住建部某官员的表态,差不多彻底封死了开发商寄望于年底前政策放松的“美梦”。

  梦醒之后,市场将何以自救?更大的转折将在何时发生?让我们拭目以待今年杭城楼市的下半场。记者 李永生