央视网|中国网络电视台|网站地图
客服设为首页
登录

中国网络电视台 > 新闻台 > 新闻中心 >

楼市调控目标应立足消除暴利

发布时间:2011年07月30日 11:28 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网


评分
意见反馈 意见反馈 顶 踩 收藏 收藏
channelId 1 1 1

更多 今日话题

更多 24小时排行榜

  楼市调控一年多来,虽然政策极为严厉,措施一个接着一个,但是,房价却岿然不动。于是,有人担心,楼市调控将无疾而终,更有人希望,国家应采取更加严厉的政策,坚决把房价压下去。房价不降,决不罢休。

  而事实上,房价只是房地产市场各种矛盾和问题的一种表现形式,本质是暴利形成的资产泡沫,以及由此形成的房地产市场发展不健康、行为不规范。房价不降,预示着房地产市场的暴利依然存在,泡沫没有刺破。

  国家统计局最新公布的70个城市房价数据也显示,在一线城市房价开始趋稳的情况下,部分二三线城市却呈现出继续上涨的格局,少数城市还涨幅较大。有人将其归咎于这些城市没有实行“限购令”,希望将限购范围扩大、限购城市扩容。

  限购一定程度上确实起到了遏制房价上涨的作用,但是,谁都清楚,限购不是长久之策,限购政策范围过广、时间过长,会严重影响房地产市场的消费信心,影响房地产市场的可持续发展。而随着限购时间的延续,其作用也会大打折扣。因为,限购的最大效用,就是控制炒房,减少住房的投机,而无法从根本上解决房地产市场的本质问题。

  也正因为如此,笔者认为,要从根本上解决房地产市场面临的各种矛盾和问题,就必须透过现象看本质,从过多地关注房价转向关注暴利。可以这样说,只要暴利一天不消除,房价就一天不可能降下来。

  一般情况下,房地产市场的暴利,主要表现在三个方面,一是开发暴利,二是投机暴利,三是行政暴利。投机暴利,在限购政策下,部分城市已经得到了有效遏制。但是,开发暴利和行政暴利,依然十分明显。

  就开发暴利而言,政策层面带来的暴利已经空间越来越小了,开发商拿地的成本越来越高,而房价在调控政策下上涨的速度已经明显放缓,加之货币政策的紧缩,融资成本也越来越大。只要不再出现政策突然放松的现象,这一层面的暴利已经没有多大的空间。但是,囤地暴利却依然十分可观。据有关方面提供的数据,到去年底,开发商手中的闲置土地,仍高达18万亩。而这些闲置土地,多数都是开发商在金融危机爆发前后拿到的,有的闲置时间长达5年以上。也就是说,从拿地到现在,很多土地都已经大幅升值。因此,即使房价不再上涨,开发商也已经赚得钵满盆溢了。

  而从行政暴利来看,无论在什么政策环境下,政府都是房地产开发的最大受益者,也是暴利的最大获得者。地方政府所以热衷于炒城市建设概念、炒地价、炒房价,目的都是一个,就是从房地产市场取得最大的收益。只要政府在土地上“挣钱”的目标不调整,思路不改变,房地产市场的暴利就不可能消除,泡沫也不可能挤干,房价也就不可能下降。

  那么,如何才能消除房地产市场的暴利、刺破房地产市场的泡沫呢?笔者认为,可采取以下几个措施。

  首先,规范地方政府的行为。地方政府的行为是否规范,是决定楼市调控能否取得实质性效果的关键,也是房价能否实质性下降的关键。要规范地方政府的行为,单纯依靠几个文件、政策,召开几次会议是不可行的。就目前而言,要使地方政府能够全力支持楼市调控,一方面,必须下达地方政府控制房价的数量指标,完不成指标,对党政主要负责进行问责;另一方面,对已经下达的保障房建设任务,必须不折不扣地完成。如果在完成过程中出现“水分”,也要对党政主要负责人进行问责。问责的同时,要与干部的升迁结合起来,凡是楼市调控工作没有做好的地区,一律不予调整和提拔。

  第二,改革和完善财政管理体制。针对地方过度使用“土地财政”的现实,对税收和土地收益的分配作出调整。为了鼓励地方发展实体经济,对现行的增值税、企业所得税等分配比例进行调整,降低中央的分成比例,增值税降到50%,企业所得税降到30%。对土地出让收入和与土地出让相关的税收,实行中央与地方共享,中央拿50%,地方拿50%,从根本上遏制地方的“土地财政”冲动。

  第三,科学核定开发利润。一方面,由物价部门核定房价,房价利润不能超过15%。超过15%的部分,要么是将销售房价调下来,要么由政府与开发企业分享,且分享部分必须中央拿50%;另一方面,对土地增值收益,实行政府与开发商共享,政府拿大头,开发商拿小头。对违规囤地,坚决按有关规定无偿收回。

  楼市调控必须把目标放在消除暴利、挤干泡沫上。只有这样,房价才能真正降下来。