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修治“带病”电梯考验政府智慧

发布时间:2011年07月29日 07:00 | 进入复兴论坛 | 来源:新华日报


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  昨日下午,“全市老旧高层住宅电梯整治工作部署会”上,南京市住建委主任周金良宣布,3年内将完成江南八区112个小区、419台电梯的整治工作。南京确立了“631”的电梯整治出资模式,即市政府、区政府和产权人各自出资60%、30%和10%。

  记者昨日获悉,南京目前有31492台电梯,其中老旧电梯2982台,使用10年以上的住宅电梯有419台。列入“三年整治计划”的,便是10年以上的419台电梯,涉及居民7580户。

  南京市质监局特种设备安全监察处副处长李朝春说,这些老电梯最早的使用于1994年,大多能耗高、安全性能差,已危及广大业主的生命财产安全。从今年3月开始,他们已对今年整治的69台电梯展开安全技术评估,8月初将出评估结果。据此最终确定每台电梯的具体整治方案,“是大修、更换还是改造,都要量身定制。”

  技术评估后,相关各区政府将在统一招投标平台开展电梯设备采购和安装改造厂家招标,并具体组织实施整治工程。

  在老旧电梯整治资金筹集方面,南京提出:由房屋产权人承担10%的整治资金,市、区政府按照60%和30%的比例进行一次性补贴。

  南京市物业办副主任周烨表示,这是考虑到此类老旧高层住宅未建立专项维修资金制度,如果由业主全额承担整治经费难度很大。

  “631”的整治资金模式之外,南京市还提出了长效管理办法:整治工程启动前,由街道按照540元每户的标准向未缴交专项维修资金的业主筹集电梯长效维修费用,存入市住宅专项维修资金专户,作为今后3年的电梯专项维修资金;电梯整治结束3年后的维修费用,由物业管理单位按每户每月15元的标准向未缴交专项维修资金的业主收取(对于低保户和困难家庭,由所在区政府安排专项资金给予适当减免或补贴)。

  另按照立项程序,只有由业主承担的维修费用和后期长效维修费用筹集到位后,相应的市区两级补贴才会拨付。

  尽管双手赞成电梯整治,但长期负责小区物业费收缴的刘海还是对“631”中的“1”格外担忧。

  他说,像怡景花园这样的老小区,不少住户是拆迁安置户,绝大部分都没有缴纳过物业维修资金。“2007年小区电梯维修时,要求每户居民交60元,物业公司自筹部分资金,政府再拨些款,共同维修。但最后交钱的居民并不多,维修费用的大头还是政府出的。”在刘海工作的案头,放着一叠物业费的收费清单,“全是欠账,平时物业费每平方米就4毛钱,但收缴率都达不到60%,更何况电梯整治费。”

  在其它老旧小区,居民交过维修资金的同样微乎其微。物业办人士估算说,一部电梯要大修至少要10万,按一幢楼3部电梯、200户算,摊到每户头上的“1”大致是150元,再加上540元,就已近700元,这已相当于中低收入家庭一个月的生活费。也因此,昨日不少老小区居民向记者表达,不愿交纳相关费用。1楼住户更称,平时不乘电梯,所以绝不会付费。

  东南大学物业管理研究所所长黄安永教授表示:在发达国家,电梯维护业主买单,这是惯例。他认为南京“631”出资模式“很好”。而近一时期一直关注南京小区电梯整治进展的上海德美律师事务所房产律师袁涛也评价说:“这样的出资方案对业主已很优惠了。”

  业内人士认为,一些住户不愿出资,与淡薄的物业消费观念和物业法制观念有关。而政府好事要办好,也需更多智慧。

  黄安永分析说,电梯是业主共有部分之一,业主享有共有和共同管理的权利,也有对共有财产养护的义务。以“不乘电梯,就不交费”说法来拒绝履行交费义务,不符合《物权法》规定。但政府在办好这件事的时候,也应该采取更人性化的方法,费用标准不应“一刀切”,比如对1楼住户,可酌情减少。

  袁涛则指出,老旧小区改造不完全是“钱”的问题。“政府出大头进行电梯整治,实质也是治标不治本,再过10年,如果整治过的小区还没拆,电梯又该怎么办?所以,关键还在于重建现代物业管理秩序。”

  他认为,老旧小区电梯整治,不应是政府一味做“裁判”来强制大多数人,而是通过走业主大会这一法律程序办。这样,可有效避免相关矛盾和纠纷。

  本报记者 汪晓霞