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商业地产会否形成新泡沫?

发布时间:2011年07月26日 14:20 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网


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  商业地产正迎来越来越多的追捧者。

  一直专注于住宅地产的房地产龙头企业万科,已经开始进军商业地产,其旗下万科深圳公司,近日推出了购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列,万科此前曾表示,未来5年,在商业地产领域的投资比例将是20%。其实,进入商业地产领域已经是各大房地产企业的“集体动作”。同样原本是领先住宅地产商的保利、招商地产等,也纷纷加大商业地产投资,其中保利甚至计划,未来五年将商业地产的投资比例增大至30%。

  持续一年半之余的房地产市场调控,是逼迫房地产商转向商业地产的直接原因。不管是“国四条”,还是“国八条”,无论是限购,还是限贷,不断升级的调控措施,目标锁定的都是住宅市场,政策要调控的,也是商品房的价格。当一线城市的住宅市场由此前的火爆,开始出现成交量下滑时,房地产商早已深深感受到来自政策的寒意,而持续升级的调控政策,让他们看不到短期放松的迹象。在这样的情况下,转型成为所有专注于住宅市场的开发商不得不思考的现实问题。从目前已有的模式看,大概分为几种:如在地域上,从一线城市向二、三线城市,甚至三、四线城市转;在开发领域上,从住宅市场向商业地产转;在住房类型上,由纯粹商品房向养老地产、保障房等领域转。其中商业地产,正是各地产商瞄准的方向。正如万科公司董事会秘书接受媒体采访时所言,万科的商业地产正处在全国各地开展试验的阶段,这也是无奈之举,主要由于纯住宅用地供应越来越少。

  看好商业地产未来所具有的价值,是房地产商调整投资方向的根本所在。商业地产是以经营店铺为主,整个盈利模式与住宅市场大为不同,因此被认为具有较强的抗风险性。从短期看,在一线城市,不少写字楼的价格远远低于同地段的商品房价格,很多人分析认为,写字楼的价值存在低估。而从长期看,“十二五”规划提出转变经济发展方式、实现经济结构转型,到2015年,中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。业内人士表示,这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。全球领先的房地产专业服务公司仲量联行此前发布的一份研究认为,2011年亚太地区尽管面临自然灾害和通货膨胀压力增大等诸多挑战,但商业活动依然活跃,商业地产表现有望继续领跑全球。

  既有政策调控的压力,又有“价值洼地”的吸引,房地产商纷纷转向商业地产,似乎成为水到渠成的事情。与成交量持续振荡盘整的住宅市场相比,今年以来商业地产市场也呈现“一枝独秀”,不少房地产商在不同场合,表达了对商业地产的满腔热情与无限期望。但当越来越多房地产商裹挟着巨额资本,蜂拥般冲向商业地产领域时,我们却不由得产生担忧:在寻求商业地产机遇的路上,会一帆风顺吗?令人生畏的泡沫会否逐渐滋生?

  从住宅市场转向商业地产的房地产商们,首先要面对一个开发经验的问题。不少专家已经反复提醒,商业地产的运营模式与住宅大相径庭,因此在住宅市场的成功经验不能沿用。这就需要房地产商接受全新的理念,而不是固守着此前长期在住宅领域积累的既有理念。此外,由于商业地产的开发模式不同,这需要地产商在资金实力、人才储备等方面有所突破。比如在资金上,由于自持型的回款速度非常慢,而且资金占用量很大,将对公司的运转造成较大压力,所以要求企业有充足的资金。人才是商业地产发展的重要推动力,以经营论成败的商业地产,需要一个既懂地产又精通商业经营的复合型团队。

  能否在商业地产取得成功,影响的或许仅仅是房地产商本身,但当越来越多资本开始扎堆商业地产时,会否形成新的泡沫,则成为一个更加令人担忧的问题。

  当前,流动性依旧充足,庞大的民间资金四处寻找投资渠道。住宅市场因限购等调控措施,击退了很多炒房资金,在实体经济不能有效吸引这些资金时,庞大的资金向何处去,依旧是个问题。而随着商业地产市场的升温,越来越多的企业、资本进入这个领域,偏好房地产的民间资本也不例外。当大规模资金聚集在商业地产时,商业地产不断升温已不可避免,但其美好前景也可能会因此被严重透支,过度炒作的风险也可能不断积累。在关注房地产商转型商业地产时,我们更需要谨防新一轮泡沫的形成。 作者: 赵洋