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土地财政正遭遇最严重考验 北京出让金锐减84%

发布时间:2011年07月04日 02:48 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光,骤然转冷。本报记者 郭杨 摄

  越来越严厉的房地产宏观调控政策,正在影响开发商对于一线城市住宅用地的价值判断。不少开发商纷纷转战二三线城市。北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光,骤然转冷。北京甚至惊曝土地财政破产的消息,虽然其消息有夸大其辞的成分,但是北、上、广、深土地市场成交额的大幅下滑,却是无法回避的现实。

  对于土地财政有着严重依赖性的地方政府正遭遇痛苦的煎熬,即便是税收丰厚、财政不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。因而也就不奇怪,北京传出要放松对高端房地产市场的调控的消息,一如此前,大连和海口传出要放松“限购”政策的消息。虽然在国家坚持调控不放松的表态下,这些地方政府都在事后紧急辟谣。但不可否认的是,在目前的僵持局面下,调控进入攻坚期:开发商销量下滑、资金吃紧,但仍咬着牙不降价;同时地方政府不得不面对土地财政吃紧的局面。风水轮流转,甚至地方政府主动求援开发商,着急地询问开发商何时买地。

  在这场博弈面前,是开发商降价,还是地方政府放松调控,一切都很难料,这使得接下来的房地产走势变得更加扑朔迷离。

  北京

  出让金锐减84% 求援开发商

  北京住宅用地出让市场遭遇寒流侵袭。据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示,1-5月,北京土地出让金总收入为250.61亿元,同比下滑56%,其中住宅出让金更是下滑84%。这意味着2009年、2010年北京市土地市场的“千亿蛋糕”将很难出炉。严厉的“限购”政策之下,开发商消极拿地,现在轮到地方政府向开发商求援。

  北京正面临着一场艰难的抉择:如何“卖地还贷”,是召集开发商进行大规模的土地推介会,抑或是放松高端住宅限购,让开发商看好后市预期出手拿地,还是趁商业地块受市场追捧之际“逢高出货”?

  上海

  出让金下滑2成 卖地收入或负增长

  6月,上海土地市场推地凶猛。随着上半年最后一块宅地―青浦金泽镇急水港北侧住宅地块拍卖尘埃落定,前6个月的沪上土拍市场也正式收官,39%的溢价率尚未达到半年来宅地的平均溢价水平。与此同时,部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让、土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。

  中国指数研究院数据显示,截至6月24日,1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元,同比去年下滑22%,与去年全年土地出让总收入1513亿元相比,仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元,土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度,上海全年土地收入可能出现负增长,财政压力骤升。

  广州

  全年卖地计划完成6% 勾地制出手

  现时的广州土地市场,正失去昔日的荣光。不断加码的宏观调控,如同一场寒流袭来,使得昔日“火爆”异常的广州土地市场骤然转冷。中央下达的8.5万套保障房建设任务,需要上百亿元的资金来推动。这些都需要靠卖地来筹款。可现实情况是,今年前4个月,广州市土地成交总额仅为37.49亿元,完成年度计划(646.5亿元)的5.7%。面对土地市场的低迷,广州市该如何应对?