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京城商业地产泡沫隐现

发布时间:2011年07月04日 01:52 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  本周一的一场土地拍卖会,让京城商业地产的热度再被点燃。“尽管体量较小,还不足以判断是否存在着泡沫,但是京城商业地产的阶段性过热已经显现出来。”戴德梁行商铺负责人张家鹏向记者表示。

  从各大房企纷纷转型商业地产到京城商业地块的大卖,京城的商业从地产开发的配角逐步走上了主角道路,而其迅猛的发展势头也让业界对于其存在的泡沫产生了担忧。

  商业地块受捧

  “近期北京土地市场出现了两块位于二环以内的商业用地,地理位置极佳,是近年来北京市地理位置最好的商业用地,其价格将刷新历史纪录,特别是王府井地块将被视为北京商业地产的风向标。”誉安翔房地产咨询有限公司合伙人王珂向记者表示。

  据悉,即将出让的东城区王府井大街西侧商业金融用地(王府井国际品牌中心项目)位于东城区王府井大街西侧,用地性质为商业金融,东至王府井大街,西至晨光街,南至大甜水井胡同,北至大阮府胡同,建筑规模约8.5万平方米。投标时间为今年7月29日,投标保证金为人民币6亿元。

  北京中原地产分析师张大伟表示,内城区土地已属于绝对稀缺资源,最近4年出让的商业地块仅为3块,而且从面积、位置等方面,都与此次出让的王府井地块相差甚远。在内城区的销售项目上,包括西单银座(写字楼)、霞公府(住宅)等,均价全部5万元/平方米起,其中住宅已经超过10万元/平方米。

  近期商业地产的火爆,让业内对于7月下旬上市的王府井商业地块的成交价也有了更高的预期。王珂预计王府井商业地块的楼面价将会更高,预计在5万元/平方米左右。

  其实,除了这两块备受关注的二环以内的商业地块,今年上半年入市的商业地块全被市场倾注了大部分注意力。

  北京市土地整理储备中心数据显示,截至6月27日,北京上半年土地出让为113块,提供总面积1031万平方米,成交总值为324.8亿元,相比去年同期下调了48.6%。而住宅出让金更是下滑了75.4%。今年上半年仅为120.3亿元。

  在上半年来,截至日前已经签约的商业类地块合计为21块,提供的建筑面积为339万平方米,总出让金为174.38亿元,超过了住宅供应量和楼面价。

  北京市房地产交易管理网数据显示,截至日前,北京商品房住宅库存有明显增加,相比调控前的92900套上涨了15.9%。而商业及办公则出现了下调。其中商业下调了8%,办公类单元下降了3.5%。

  商业地块的走热主要是受到了调控政策影响,对住宅市场的打压,让沉寂了多年的商业地块开始出现了火爆场面。

  除了7月下旬即将入市的王府井商业地块之外,中服地块的二期也将在下半年入市。

  泡沫隐现

  不光是商业用地的受捧,各大房地产商的商业项目也在今年上半年纷纷亮相。

  作为龙湖地产在北京的一个城市综合体项目长楹天街于今年上半年入市,其中商业部分的体量达到了27万平方米;华润橡树湾打造的五彩城一期也将于近期开业,总商业面积也达到了20万平方米以上;上周末,总建筑面积达到了52万平方米的望京SOHO也正式推出了样板间,是其在北京的第二大项目;同时定位于城市综合体的保利中央广场也在上半年开始了其住宅部分的销售;金融街于近日出资60亿元收购了中信城剩余的3块商业用地,再加之此前的40亿元,金融街前后支付100亿元,入主菜市口商业金融项目。

  一系列动作的背后是不断被推高的商业地产价格,从租金上来看,目前CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元/月/平方米以上,相比2008年最低时已经上涨了3倍有余。在6月20日-26日的统计中,北京商用项目(写字楼、商铺)共成交4.7万平方米,约为前一周成交量的4.4倍;成交总价约为12.65亿元,环比增加280.81%;成交均价接近3万元/平方米。

  “如果从目前的市场来看说北京的商业地产存在着泡沫,还为时尚早,如果在接下来的丽泽商务区和通州新城的商业用地拍卖中,出现了价格快速上涨或是企业疯狂进入,那么就可以认为是泡沫已经出现。”王珂表示。

  但是张家鹏却认为,目前北京商业地产的阶段性过热已经显现出来。根据易城中国的统计数据显示,截止到今年一季度,北京市城市综合体的存量就高达2000万平方米。

  “其实北京商业地产现在面临着的问题主要是住宅开发商的大量介入,而他们又缺乏商业地产的开发经验。”一位业内人士指出。

  而王珂则认为,未来商业地产的金融属性将不断加强,而商业地产的投资也将从实体投资改为股权投资等。