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限购进行时 北京新盘价格僵持难下

发布时间:2011年06月17日 15:08 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网


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  “比起房产税和房价控制目标,当前对楼市影响最大的还是限购。”湖北孝感某房地产企业负责人对中国证券报记者说。

  在严厉的调控政策影响下,部分炒家暂时离开了楼市。以北京等城市为例,目前首套房和本地购房比重已攀升至历史高位。业内人士认为,除了已经宣布限购的40余个城市,个别房价过高和上涨过快的城市仍有可能被纳入限购城市范围,但限购令暂难在三四线城市全面铺开。

  时近年中,一些城市房价开始显现回落苗头。北京住建委最新公布的数据显示,1-5月北京新建普通住房成交均价14127元/平方米,比去年全年水平低4.8%。“这主要是由于北京出台了国内最严的限购等调控措施,有效打击了投机投资,同时加大了保障房供应和中低端产品供应。”北京市房协副秘书长陈志认为。

  然而从全国来看,二季度以来仍然呈现多数城市微幅上涨,成交平稳的态势。统计局数据显示,4月在70个大中城市中,新建商品住宅价格下降或持平的城市有14个,其余56个城市则小幅上涨。从成交情况看,1-5月全国商品房销售面积32932万平方米,同比增长9.1%。为了寻求销售业绩,一些距离大城市较近的楼盘开始把卖点放在“不限购”上,位于河北省廊坊市的孔雀大卫城销售人员对中国证券报记者表示:“现在买得起房的人大部分没有资格,有资格买房的群体又往往经济实力有限,我们楼盘尽管处于河北省,但距离北京交通很方便,值得考虑。”

  尽管楼市调控很严,但一些投资者仍然将目光瞄准楼市。在一家物流公司上班、名下已经拥有三套房产的李飞认为,北京的限购政策很严,目前要想出手购房只有两种选择:第一是市内的商住项目,其优点是租金回报高,但面积大多数偏小;第二是北京市周边的住宅,如廊坊、燕郊等地楼盘,这些楼盘距离市区比较远,但未来也具有升值潜力。

  “由于不受限购影响,目前北京市内的商住项目价格比较坚挺。比如西二环的茶贸国际目前是每平方米两万多元,这个价格和去年相比差别不大,而周边的二手住宅价格则跌了10%左右。”北京市马莲道附近的一名地产中介说。

  从成交结构来看,北京住房市场的投机投资需求正被有效挤出。根据房屋交易权属数据统计,5月北京市新建商品住房成交中,89.6%为首次置业,10.4%为本市居民改善性购房。链家地产提供的一份报告显示,在去年北京市二手房成交中,外地人购房占比达到了34%,而目前二手房住宅中外地人购房占比已经不到10%,下降非常明显。

  价格方面,尽管松动幅度比以前加大,但北京绝大多数新盘仍然继续僵持。5月在售新建商品住房项目151个,其中15个项目价格下降,130个持平,另有6个项目上涨。

  也有少数人士试图以钻政策漏洞的方式投机楼市。如一些购房者将原先房产赠予自己的直系亲属,以迎合购房条件。还有的人抓住“限购令”只针对本市的特点,赴三四线城市或购房资格审查相对稀松的二线城市继续购房。

  限购范围难以全面扩大

  “孝感目前已经执行房价控制目标和‘一房一价’规定,但限购政策并没有推行。从我目前掌握的情况看,并没有得到限购令要扩展到三线城市的信息。”孝感市上述房企负责人说。

  据统计,目前除了各直辖市、省会城市以及计划单列市外,温州、三亚、苏州等城市也已经推出了限购政策,限购城市总量约为40个。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,未来如果个别城市房价上涨过猛,可能被纳入限购城市范围。但总体而言,限购令难以在三四线城市大面积推广。

  根据政策基调,除了一二线城市必须实施限购,部分房价过高、上涨过快的城市,也要在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。有分析人士据此指出,未来如果楼市出现反弹,尤其是尚未限购的三、四线城市价格明显上涨,不排除限购城市范围扩大的可能。

  但从目前来看,这一假设条件尚未成为现实。从国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据来看,一线城市新建住宅价格环比涨幅最大,为0.45%,二线城市涨幅为0.35%,三线城市为0.26%。杨红旭认为,目前并未出现市场需求挤向未限购城市的普遍趋势。

  至于限购政策未来是否长期实施,国家信息中心在中国证券报发布的研究报告认为,住房限购政策应升级为中长期政策,至少在5-10年内维持不变。同时限购政策应当在全国范围内逐步推行,有效地将投机需求挤出房地产市场。

  经济学家华生则认为,目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,房价有可能出现一些回落。但要看到的是,限购政策主要限制的是成交量,对价格的影响是间接的,未来限购政策难以长期实行下去。

  有分析人士指出,在有效遏制非合理需求、维持楼市稳定的同时,限购政策也会误伤改善性购房,增添了业主惜售心理并降低存量房供应。未来限购政策的退出必须满足相应条件,如楼市价格已经回落至合理水平,税收、金融的手段起到相应的调控替代作用等。