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叶檀:取消房地产限购 征收资本利得税

发布时间:2011年06月03日 09:40 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网

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  取消房地产限购正当其时。因为取消房地产限购可以锁定庞大的货币流动性,可以建立统一的全国市场;同时实施房地产资本利得税等,可以让商品房市场成为中国保障房资金的源头活水。

  我国货币压力巨大,却缺乏回笼之术,冲销手段无法收回社会资金。按照央行的报告,截至今年3月末,金融机构住户存款余额为32.8万亿元,同比增长17.9%,增速比上年末高1.4个百分点,比年初增加2.7万亿元。目前的住户存款足以冲垮任何一道筑防通胀的堤坝。

  财富在不断创造和不断集聚的过程中,由于欠缺有效、公平的税收手段,贫富差距也在同步恶化的进程中。通过资源、房地产、证券市场,财富加速向少部分人集聚。一份最新的投资研究报告显示,资源主导地区的财富集聚效应惊人,鄂尔多斯保守估计拥有资产过亿的富豪人数不下7000人,榆林的亿万富豪人数则也不在鄂尔多斯之下。

  如何锁住疯狂的货币?仅靠被动的发行央票等办法远远不够。目前富豪的投资渠道除了能源、民间金融市场,就是房地产。从目前主流投资趋势看,民间资金大约15%投资证券市场,主要仍然是银行存款和房地产投资。这两年十分火爆的艺术品市场、黄金市场基本上只是小众市场,无法成为大众投资市场。债券市场本应成为大众市场,但这两年的发展并不尽如人意。

  根据焦点房地产网与北师大金融研究中心钟伟等人的报告,综合各种估算,截至2006年底,沉淀在土地上的资金约2.4万亿元,沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度净利润总额。

  证券市场是另一个资金集聚地。根据央行的报告,2010年,沪深股市累计成交54.6万亿元,同比多成交9647亿元;年末市场流通市值19.3万亿元,比上年末增长27.7%。2010年中国GDP总量约为39.8万亿元,证券化率将近50%。股票市场筹资规模明显增加,融资再融资全球第一。据初步统计,2010年各类企业和金融机构在境内外股票市场上通过发行、增发、配股以及行权方式累计筹资1.13万亿元,同比多筹资6351亿元,为上年同期的2.3倍,创历史最高融资水平。其中,A股筹资8955亿元,同比多增5060亿元。

  似乎楼市与股市可以锁定蛟龙。笔者以往有个观念,认为依靠房地产与证券市场就能够锁定大部分货币,不至于让通胀不可收拾。事实上,此前我国房地产与汽车业、证券市场被认为起到了锁定货币之功效。

  这样的认识是错误的。房地产锁住了巨量货币,但这样的锁定没有意义。中国房地产长期以来没有持有环节税,也没有真正意义上的资本利得税,换句话说,在房地产上升阶段,随时可以用低成本进行高额套现。套现后,房地产依然成为滚滚的货币巨龙横冲直撞,外汇占款的基础货币,经过资本与货币市场急剧放大。

  货币仍在资本市场。从民间投资去向看,有70%仍投向房地产行业,但并非直接在二级市场交易,而是通过房地产基金等方式获得10%左右的收益,这不仅扩大房地产金融的风险,也使虚拟经济更为庞大。证券市场同样如此,大量公司上市或者再融资,未能减少货币量,只是发生了持有变更,由投资者手中转移到了上市公司、转移到了大股东手中。这从狭义与广义货币发行量大幅增长就可见一斑。

  以限购方式抑制房地产投资初衷良好,在短时间内为房地产市场降温的作用明显,但从长期来看,对改变中国犹如洪水猛兽般的存量货币并无好处,货币如水,终将逐势而行,并泛滥成灾。存款与房地产市场如同堰塞湖,不可能解决洪水。更重要的是,以行政手段限购还会阻碍中国统一的劳动力市场的形成,无疑是在走回头路。

  在探讨中,徐滇庆教授强调,限购是个下三等的政策。如今应放开限购,允许消费者与投资者入市,但放开限购必须有其他措施保驾护航:第一,严控银行的房地产贷款规模、继续缩短房地产金融杠杆、鼓励自有资金购房,在回笼货币的同时减少银行风险;第二,厘清房地产税费,推出资本利得税等以缓解贫富差距、为保障房筹措资金。

  取消房地产限购是推进房地产总体改革的步骤之一。建立全国统一的市场,建立现实、合法、严格、公平的税收体制,改革基础货币发行体制,加快推进民间投资体制的改革,这些举措将与房地产改革一道,成为中国未来市场改革不可或缺的因素。

  取消房地产限购,以长效改革取代短期行政手段,是大势所趋。