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东方证券:房产开发商资金链断裂风险增大

发布时间:2011年05月13日 18:28 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网

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  资金来源增速连续8个月低于投资增速

  我们得到的最新数据显示,今年1-4月,国内房地产资金来源增速为17.4%,而同期的房地产投资增速约为34%。对比可知,房地产资金来源增速远低于投资增速。实际上,这一现象已延续了8个月之久,这说明国内房地产企业的资金正被逐渐消耗。在国家收紧开发贷和按揭贷款的背景下,我们认为,如果房地产信托等自筹资金方式再受限,未来开发商的资金链堪忧。

  有统计数据显示,今年1-4月,国内房地产投资增速为34.3%,较1-3月上升0.2个百分点;住宅投资增速为38.9%,较1-3月上升1.2个百分点。由于二季度开始,房地产投资额基数将明显变大,按照目前市场销售状况,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资预计将大幅增长,故全年投资仍有望实现较高水平。假设全年销售增速10%,保障房投资增长39%,我们预计,今年房地产投资增速可达到25%。

  从销售情况看,今年1-4月,全国商品房和住宅销售面积同比增速均大幅下滑,4月当月销售面积环比下跌超过20%。考虑到一、二线重点城市4月成交量较3月变化不大,则可推断,三、四线城市成交量下降明显。数据显示,今年1-4月,商品房销售面积、金额增速分别为6.3%和14.9%,较1-3月下降8.6和14个百分点;1-4月住宅销售面积、金额增速分别为5.8%和11%,较1-3月下降8.5和14.9个百分点。4月商品房销售面积环比降23.6%,住宅销售面积降24.3%。1-4月商品房与住宅销售均价分别为5664元/平方米和5309元/平方米,同比分别上涨6.5%和4.9%。

  我们研究后认为,目前房地产开发商的资金面不容乐观。今年1-4月房地产资金来源增速17.4%,较1-3月增速下降1.2个百分点,且增速连续8个月低于房地产投资增速。这说明资金正被逐渐消耗。具体来看,资金来源中的国内贷款部分今年1-4月增速仅为5.4%,占比18.9%,增速与占比均处在历史低位。此外,1-4月个人按揭贷款增速为-6.8%,增速连续3个月为负。我们认为,开发贷增速维持低位、按揭贷款增速持续为负,显示国家收紧开发贷和按揭贷款对资金面冲击显著,如果房地产信托等自筹资金方式再受限,未来房地产企业的资金链堪忧。

  【投资建议】

  目前来看,在销售减速、资金趋紧的背景下,房价必将得到明显控制。我们认为,当前地产股股价已经反映了房价下跌、销售下滑、资金链收紧等悲观预期,投资者可以考虑逐步加大对地产股的配置,继续推荐买入龙头股万科、保利、金地和区域股荣盛发展、首开、苏宁环球、中南建设、华业地产等。