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上海试点房产税效果不佳 房价没降炒房反弹活跃

发布时间:2011年04月30日 19:40 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网

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  \ 限购、限贷、房产税等“重拳猛药”作用一段时间之后,市场依然陷于僵持,甚至反弹性因素趋于活跃。房产税试点抑制投资投机的功能,有待进一步释放

  “房产税的信号意义已充分传递到市场中,但实际影响还相对有限;尤其是对炒房投机需求的抑制效应,还有待进一步激发。”有业内人士向《瞭望》新闻周刊评价上海房产税试点效果时认为,“对投资炒房的人来说,限制最大的是限购、限贷,其次才是房产税。”

  今年1月28日启动以来,上海的个人住宅房产税试点已满三月。本刊记者采访发现,目前试点工作进展平稳,但对市场影响不大。目前上海楼市正处于“观望期”,成交大幅下降,但房价未现明显调整,且反弹压力也不容忽视。业内人士提醒,房产税改革应适时完善制度设计,并为试点后的推广做好“政策储备”。

  市场实际影响有限

  1月28日起,上海对部分个人住房征收房产税。上海市税务部门提供的数据显示,截至4月27日,上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件,其中认定为应征税的住房2306套。从3月份上海市首笔个人住房房产税缴纳到现在共有20笔左右缴纳。

  房产税对市场影响几何?正在办理购房手续的上海市民高红美告诉本刊记者,现在买房子时会算一下是不是要缴纳房产税、每年缴纳多少,但一般不会因为房产税而影响购买。本刊记者采访发现,这类观点在上海的购房者中颇具代表性。

  接受本刊记者采访中,复旦大学住房政策研究中心主任陈杰说,对上海房产税的纳税人来说,即使不考虑免税额,新购一套400万元的高档商品住房(200平方米乘以2万元单价)也就需纳房产税1.12万元,与一些高档社区的物业费加水电费差不多。再如果有180平方米的免税额(本地户口或常住的三口之家),实际每年只缴纳房产税1120元。对于买得起400万元住房的家庭而言,这一负担显然不重。

  “史上最严”的房地产调控政策在上海显现了积极成效。目前,楼市降温明显,观望氛围浓重,投资投机性需求暂时受到抑制;房价有下调迹象但未见实质性松动。

  上海统计部门公布的数据显示,一季度商品房销售面积同比下降23.5%,商品住宅下降24.6%。其中,140平方米以上住宅销售面积下降超过了30%。另有统计数据显示,一季度上海商品住宅成交均价为每平方米22237元,环比上季度的每平方米22914元下跌3%,但同比去年一季度的每平方米19826元则上涨12%。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说,从目前各门店的统计数据看,投资客的比例已不足5%,远远少于去年同期的20%;改善性购房和首次购房成为绝对主力,“绝大部分炒房投资的人都被‘隔离’了”。

  上海永庆房屋公司总经理陈史翎向本刊记者介绍,4月以来,上海楼市成交量大致是“逐周上涨”。至4月18日~24日这一周,一手商品住宅成交环比涨幅更是超过35%,“巨大的购房需求只能暂时压制,如果购房者等待三四个月后房价依然没有明显变动,便会放弃观望选择出手,而开发商也会提升‘不降价’甚至涨价的底气”。他预计,随着5月传统旺季的到来,上海楼市的供应和成交都将明显增加,市场将趋于活跃,届时房价可能面临一定反弹压力。

  房产税改革有待真实“给力”

  房产税征收的主要目的有四个:调节居民收入和财富分配,健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费。目前,公众最希望通过房产税来打击囤房投机炒作,从而抑制房价增幅,甚至挤出房价泡沫,降低房价。

  陈杰认为,房产税带来的直接财务成本不大,但心理影响不可忽视,“即使现在房产税每年可能只缴纳几万元甚至几千元,但以后很难预测,是继续持有等待并不确定的资产升值,但要付出越来越多的持有成本,还是尽快套现来获得可确定收益并减少持有成本,投资收益在财务上的不确定性很大,这会对以投资为主要目的购房者形成威慑。”

  受访专家建议,对于房产税改革,媒体和社会目前最大的关注点是能否达到抑制房价的效果。因此政府应释放更多信号,根据试点情况完善房产税的制度设计。一些人士提出,在0.4%、0.6%两档税率基础上,可以拉大级差,增加至5~7档税率标准,更加体现房产税的引导作用。

  其次,要把房产税改革的力度、发展的速度和社会可承受度结合起来。当前首先要确保试点工作顺利推进,让人们形成更明确的政策预期。在此基础上,改革可逐渐从增量房到存量房、从高档住宅向普通住宅、从试点城市向全国各地推进。

  此外,一些专家还建议,房产税作为一项涉及大众民生的公共政策,在推广过程中还需要引入更加公开、透明和广泛的讨论,即使不一定让方案更加“科学”,但公共参与程度的增加一定会带来更好的社会效果。同时,公众参与政策制定的过程也将同时增强社会对房地产调控的信心。