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楼市挤与被挤之怪现状(观点)

发布时间:2011年04月27日 11:04 | 进入复兴论坛 | 来源:人民网

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  房地产市场的挤出效应是指在房地产市场运行过程中,购房人经过市场价格的筛选,被排挤出市场,失去参与交易资格的现象。房地产市场挤出效应,正是引起社会心理焦灼、舆情鼎沸、政府承压、政策收紧的主要动因。在当前新政频出之际,梳理房地产市场的挤出效应富有现实意义

  如今,全国性房地产市场热对市场主体的作用力,呈现出向心集聚和离心挤出的双重趋向。一方面,住宅资产成为家庭资产的热门投向,房地产业成为产业资本转型的首选;另一方面,高房价将越来越多的参与者,特别是买方挤出了市场。

  事实上,在房地产市场的总体格局(一个标的、土地和住宅市场、政府、开发商、购房者三方主体)中,挤出效应处处可见。

  首先,购房者作为需方主体,近年挤出量大大增加,到了大部分人自称买不起房的程度,其总体表现为:财力强的挤出财力弱的――房价随我开,无钱莫进来;胆子大的挤出胆子小的――急进投资理念一再获得肯定;行动快的挤出行动慢的――犹豫观望即坐失良机;机会多的挤出机会少的――特定人群借得天独厚的信息、资源优势合法聚敛财富;积极主动的挤出消极被动的――被挤出者,重新奋起主动挤入。

  虽然挤出者众,但也有部分购买主体巧妙利用金融杠杆,跑赢房价,成功挤入市场。少数敏捷的市场主体甚至将房价收入比扭转为收入房价比,炒房所得年收入大于成套房价,短期实现炒房暴富神话。

  挤出效应同样存在于房地产开发商主体。房地产开发商尽管在住宅市场以供方身份,旁观购房者拥挤之状,但还来不及窃喜,就发现了自己的后顾之忧:当存量土地日趋减少,他们必须返身土地市场“进货”土地使用权。

  然而,土地市场也很拥挤。在土地市场供给稀少;招拍挂制度追求地价最高化;边界单一与开发投资需求的全行业化这三点共同作用下,土地市场的供需关系不断恶化,拥挤的能量几近举全社会之力。

  由此可见,在房地产市场中,三方主体都受挤,每一方既挤人也被挤,都有些无辜。我们不能谴责幸运的挤入者,包括炒作者与投机者,毕竟他们都在法律范围内行事,并且承担炒作风险;也不能指责被动的土地;更没法怪罪市场,房地产市场改革确实以并不大的代价,根本改善了中国百姓的住房状况。

  那么,问题到底出在哪?

  其实,市场本来就有资本逻辑,会带来挤出效应。拥挤的力量,不是来自一个标的、二类市场、三方主体,而是来自于资本。挤出效应正是资本疯狂、贪婪、虚伪本性发酵的作用。住宅市场中,开发商与购房者面对面,实质是房与资金的对等对价,除自住用途之外的购房资金,都产生了逐利、增值的人格化动机。土地市场中,政府与开发商面对面,实质是土地与资本的对等对价,资本当然以利益最大化为商业人格化动机。

  如今的中国房地产市场正如钱塘江口,因土地相对短缺和虚拟的住宅短缺,组成了一个喇叭形海湾,资本之潮周期性冲入,潮水遇到口径越收越窄的海湾,自然拥挤抬升,形成如钱塘潮一般的房价高度。

  (作者单位为江苏省建设集团公司)