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加息周期 提前还贷还是慢慢供?

发布时间:2011年04月23日 05:40 | 进入复兴论坛 | 来源:中国新闻网

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  短短半年,先后4次个人住房贷款利率的上调牵动了许多贷款购房者的心,“提前还贷”的话题也因此备受关注。那么,目前究竟是否有必要提前还贷?到底怎么提前还款才最划算?记者就此采访了银行房贷专家。房贷专家认为,提前还贷不能盲目跟风,如果贷款期已经过半,就不必急着提前还款,否则得不偿失。

  已享受优惠利率 不必急于提前还贷

  提前还贷的目的是为了节省利息的支出,但对于在此轮楼市调控政策出台前就已贷款购房,并且享受基准利率七折或八五折优惠的客户来说,增加的月供负担并不是很重。而且利率优惠的取消,对已经享受优惠利率的老客户来说并无影响,这部分老客户仍具备一定的利率优势,在当前加息因素影响远远小于利率折扣所带来优惠的情况下,完全没必要提前还贷。加上在今后一段时间内,信贷紧缩将是大趋势,未来从银行贷款将会变得更加困难,对此,已享受优惠利率的老客户提前还贷更应三思而行。

  以此次5年期以上贷款加息0.2%为例,如果以同样的幅度再加息5次,5年期以上贷款基准利率达到7.8%,七折后为5.46%,八五折后则为6.63%,仍低于现行6.8%基准利率。所以,加息对老客户来说,实际影响并不大,而在当前信贷政策紧缩的大背景下,要想再次申请获得七折或八五折优惠利率,则基本不可能。

  还款期过半 不宜提前还贷

  从明年1月1日起,以前的贷款将全部执行新利率,也就是说,今年两次加息都将累计到2012年1月1日合并执行。以一笔贷款总额为30万元15年期贷款为例,综合今年两次加息,按八五折优惠利率计算,到明年1月1日,借款人每月还贷额增加54.34元,利息总额将从139507.52元增加到149289.49元。由此可见,尽管房贷利率调高后借款人需多支付几千元利息,但这些资金将平均消费在15年的时间里,因此不会给借款人造成太大的还款压力。对于有稳定收入的房贷消费者而言,每月多支付几十元贷款,与通胀速度相比几乎微乎其微,对日常生活也不会造成太大影响。就这一点来看,贷款人没有必要急于提前还贷。

  尤其是对于采用等额本息还款法还贷的客户,由于前几年偿还的大部分都是本金,如果还款时间已超过贷款期限一半,则不宜提前还贷。以2000年1月份办理的20万元20年期贷款为例,采用等额本息还款法,截至到2011年4月,借款人共偿还银行198178.84元,而其中有115146.34元是偿还给银行的利息。由此可见,贷款人已经在前期支付了利息的“大头”,现在提前还款,所偿还的大部分是本金而非节省的利息。因此,银行界人士告诫借款人,在贷款期限即将到期的情况下,没有必要提前还贷。

  提前还贷 哪种方式最划算?

  对于打算提前还贷的客户来说,究竟选择哪种提前还贷方式更划算呢?

  据了解,最省钱的还贷方式是一次性还清本息,这可以最大程度地节省利息支出。同样是2000年1月份办理的20万元20年期贷款,若在今年5月份提前还贷,选择全部提前还款,可节省利息支出33975.72元。若选择月供不变,缩短还款期限的提前还款方式,对于还款人来说,每月还贷压力不会增大,还能少支付许多利息。采用这种方式提前还款10万元,将节省利息33428.5元,最后还款期限从2020年缩短为2012年。此外,减少月供、还款期不变的提前还款方式,能够有效减轻月供压力,但由于还款期限不变,支出利息也相对较多。采用这种方式提前还贷10万元,仅节省利息29260.25元。

  从以上三种方式不难看出,最省钱的应该是全部提前还款方式,其次是月供不变,缩短还款期限的方式。虽然第一种方式最能节省利息,但这需要借款人具有较强的资金实力,因此,这种还款方式并不适合每个借款人。其次,第二种还款方式则对借款人的月收入要求较高。因此究竟该选择哪种提前还贷方式,借款人应根据自己的实际来合理选择。(记者 刘圆圆)